編者按：近日，長租公寓平臺因資金鏈斷裂、經營不善等出現倒閉破產的案例明顯增加，使得住房租賃當事人權益受損，行業(yè)發(fā)展進入調整期。長租公寓平臺為何接連“暴雷”？租客、房東如何維護自身合法權益？住房租賃市場如何實現健康有序發(fā)展？正值《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見，《人民樓視》通過走訪行業(yè)一線、采訪專家學者，探尋長租公寓亂象背后原因，為行業(yè)良性發(fā)展建言獻策。
今年，長租公寓平臺企業(yè)接連“破產”，使得“租金貸”的杠桿風險引發(fā)更廣泛的關注。
“租金貸”作為一種金融工具，其本身目的在于緩解租客的租金支付壓力，加快住房租賃平臺的資金回籠速度，降低企業(yè)的資金壓力和融資成本。但隨著一些長租公寓平臺規(guī)模快速擴張，“租金貸”用途被逐步異化。
如何辯證看待“租金貸”？住房租賃行業(yè)發(fā)展存在哪些融資層面的掣肘？多名專家和行業(yè)從業(yè)者表示，應引導利用好“租金貸”以更加健康的方式成為住房租賃行業(yè)融資結構的組成部分。而相關企業(yè)需要尊重行業(yè)屬性和長周期規(guī)律，基于自身優(yōu)劣對應制定發(fā)展戰(zhàn)略，做好長遠布局。
“租金貸”背后的融資困境
當前，長租公寓運營主要分為分散式和集中式兩種。其中，分散式長租公寓，多為“二房東包租”模式，即在各小區(qū)內承包運營個人房源進行統(tǒng)一裝修后再出租管理。
對于包租形式的公寓運營模式，由于前期包租、裝修及運營的投入成本較大，很多長租公寓企業(yè)開始使用金融杠桿，形成以“租金貸”為主的周轉模式。隨著行業(yè)的快速生長，“金融+長租公寓”的模式出現異化。
即使像蛋殼、青客等已成功上市的長租公寓平臺，也非常依賴“租金貸”對其現金流的支撐。
以青客公寓為例，2019年青客公寓成功上市成為國內長租公寓第一股。根據公開數據顯示，截至2019年末，青客租戶中使用“租金貸”支付的租金比例為62.6%。而2017- 2019財年，青客公寓業(yè)績連年虧損，三年凈虧分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。
無獨有偶，蛋殼公寓在2017-2019年凈虧額則分別為2.72億元、13.69億元、34.37億元，累計虧損超50億元。其使用租金貸的租客占比同樣較高，2017- 2019年前9個月，蛋殼公寓使用租金貸的租客占比分別達到91.3%、75.8%、67.9%。
“租金貸”占比偏高，背后反映出長租公寓行業(yè)“缺錢”的窘況，也因此折射出行業(yè)當前面臨的融資形式單一、融資難問題。相比較大型長租公寓企業(yè)的融資環(huán)境，中小企業(yè)融資渠道則更加有限。
樂乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意告訴記者，在長租公寓行業(yè)發(fā)展初期，行業(yè)整體對資金需求普遍較大，引入“租金貸”自然而然成為部分企業(yè)獲取資金的主要方式。
西南財經大學財稅學院房地產稅收與金融研究中心主任姜先登向記者介紹到，長租企業(yè)的融資難點主要體現在兩個方面。第一，該類企業(yè)普遍缺乏有價值的抵押物，無法獲取大額銀行貸款；第二，該類企業(yè)普遍凈資產規(guī)模較小，收入存在較大不確定性，無法滿足公司債券發(fā)行的基本要求。
行業(yè)監(jiān)管的“堵”與“疏”
隨著長租公寓市場屢屢出現風險事件，租金貸模式的風險逐漸凸顯，引起監(jiān)管關注。
2019年12月份，住建部等六部委發(fā)文明確，住房租賃企業(yè)的租金貸收入不能超過租金收入的三成。
今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》。其中，在規(guī)范“租金貸”使用上，《意見稿》明確提出“三不得”，即住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
除嚴格規(guī)范住房租賃行業(yè)對“租金貸”的使用外，《意見稿》也提出多項扶持政策，提出住房租賃企業(yè)可以按照國家有關規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策。包括支持創(chuàng)新住房租賃金融產品、服務，發(fā)展房地產投資信托基金，支持企業(yè)發(fā)行公司信用類債券及資產支持證券等多種融資手段。
對此，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大表示，住房租賃的金融支持有利于穩(wěn)定租賃企業(yè)運營風險，構建長期融資結構形成穩(wěn)定現金流，將對租賃行業(yè)長期健康發(fā)展方面形成重要助力。
樂乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意認為，此舉表明國家支持住房租賃產業(yè)、推動“房住不炒”的住房供給方向沒有改變。他指出，在當前社會對住房租賃產業(yè)的關注熱度和輿論壓力下，《意見稿》內容全面且理性，并未出現矯枉過正的情況。
多位專家在采訪中表示，“租金貸”本身是個中性工具，關鍵在于使用者對底層資產質量、資金債務、行業(yè)預期以及運營風險處置進行判斷和把握。未來，應引導“租金貸”以更加健康的方式成為行業(yè)融資結構的組成部分，從而使得行業(yè)整體融資環(huán)境更加立體、多元。
在采訪中，羅意對《意見稿》中關于“行業(yè)稅收優(yōu)惠”內容十分關注。他提到，租賃產業(yè)是住房結構中的一環(huán)，具有天然的民生屬性，無法在短期內獲得較高回報。此項政策表明國家對租賃行業(yè)發(fā)展的關心與支持，將對緩解行業(yè)發(fā)展困境、降低運營成本、實現行業(yè)長期健康發(fā)展等方面產生積極影響。
潮水褪去后的市場前景
經過十年發(fā)展，盡管部分長租公寓平臺破產消息時有發(fā)生，但在市場需求、政策推動以及行業(yè)自身發(fā)展的不斷完善下，長租公寓市場前景和空間依然充足。
據前瞻產業(yè)研究院報告分析，2019年，我國長租公寓市場規(guī)模已經達到1.73萬億元。在購房壓力大、住房流動性頻繁以及購房者購房觀念轉變綜合影響下，未來長租公寓市場發(fā)展前景廣闊，2025年市場規(guī)模有望突破3萬億元。
從分散式“包租”到集中式公寓，再到大型社區(qū)式租賃住房，越來越成熟的運營模式也吸引著不同偏好的資本流入，支持住房租賃產業(yè)發(fā)展。其中，也不乏國開行、建行等“國家隊”的身影。
早在2018年，建行便率先成立建信住房服務有限責任公司，成為國有六大行里最早入局住房租賃市場的。今年5月，中國建設銀行分別與廣州、杭州、濟南等6地簽訂合作協議。未來3年內，建設銀行將給予不少于1900億元的貸款支持。
此外，據東方財富choice數據顯示，截至9月23日，相關房企發(fā)行“住房租賃”“長租公寓”相關公司債共計10筆，發(fā)行金額達127億元，發(fā)行票面利率中位數為4.15%。其中，首創(chuàng)發(fā)行的“20首集租”發(fā)行利率最低，為2.68%。
未來，在行業(yè)自身發(fā)展與政策帶動下，金融支持長租公寓的行業(yè)通道也將朝著更加暢通、多元、立體的方向發(fā)展。而相關企業(yè)仍需不斷提升運營內功，夯實產業(yè)基礎。
“從業(yè)者需要充分尊重行業(yè)具備的民生屬性及長周期規(guī)律，及時調整心理預期。特別要注意市場波動對帶來的風險影響，提前做好應對。” 羅意表示。
