中國消費者報報道（記者孫蔚）“房住不炒”和“租售并舉”一直是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的兩大方針。隨著我國城鎮(zhèn)化的推進，大城市的新市民、青年人也面臨著“買不起房”“租不好房”的難題，如何進一步推動租賃市場健康發(fā)展成為各界關(guān)注的熱點話題。2022年，金融16條等一系列政策的出臺給樓市吹來了陣陣暖風,。在住房租賃領(lǐng)域，近日，央行、銀保監(jiān)會也公開征求對支持住房租賃市場金融政策的意見，在業(yè)內(nèi)引起廣泛熱議，或?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式起到深遠影響。

租賃需求正在持續(xù)釋放

春節(jié)后，隨著各行各業(yè)復(fù)工呈現(xiàn)出良好態(tài)勢，住房租賃需求正在持續(xù)釋放。貝殼研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月，全國重點40城租金指數(shù)環(huán)比微漲1.2%，同比下跌2.1%。在經(jīng)濟向好趨勢的帶動下，疊加春節(jié)后租賃“旺季”的季節(jié)性因素，全國重點40城租金指數(shù)自去年9月連續(xù)4個月環(huán)比下跌后，從今年1月開始止跌回升，2月保持穩(wěn)中回升的趨勢。

多數(shù)城市租金指數(shù)1月、2月連續(xù)環(huán)比回升。2月，重點40城中只有福州、貴陽、石家莊、煙臺、南通、惠州、蕪湖等7城租金環(huán)比下跌，其余33城均環(huán)比回升。

粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群多數(shù)城市租賃市場活躍度提升較快，廣州、惠州、東莞、佛山以及中山租賃成交量達到近一年以來的峰值。從同比增幅來看，排名前20的城市中，超7成位于東南沿海地區(qū)、長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)，其中粵港澳大灣區(qū)有6城，長三角城市群9城中有6城均排名前20。一線城市中，廣州、深圳同比增幅最快，其次為上海、北京。

貝殼研究院高級分析師黃卉對《中國消費者報》記者表示，春節(jié)后租賃市場的表現(xiàn)在一定程度上反映了城市外來人口的流向，能夠在一定范圍內(nèi)反映出城市的經(jīng)濟活力。黃卉認為，相比去年，今年春節(jié)后租賃“旺季”市場熱度更高，除了經(jīng)濟復(fù)蘇帶來的新增、換租需求外，此前受疫情或春節(jié)假期短期抑制的租賃需求得以釋放，推高了市場熱度。

租賃市場將獲金融政策支持

由于住房租賃市場的特殊性，若想大力發(fā)展，迫切需要全方位的金融支持。近日，央行、銀保監(jiān)會起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，共17條（以下簡稱金融17條），主要圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點支持自持物業(yè)專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)的發(fā)展等，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，意見反饋截止日期為3月26日。

此次金融17條中，最受業(yè)界關(guān)注的內(nèi)容之一是加大了對租賃住房企業(yè)的信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向新建、改建長期租賃住房的各類主體發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款，鼓勵商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年，支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，允許經(jīng)營性貸款置換開發(fā)貸款，期限最長不超過20年。向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款，期限最長不超過5年。

“允許租賃企業(yè)貸款批量買住房且時間長達30年，這是空前的大招。這意味著，只要以住宅租賃為目的買房，都是允許貸款的，這對于加速商品房的去化、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債表、促進樓市全面回暖，都有著積極意義?！辟Y深地產(chǎn)分析師許子對《中國消費者報》記者表示。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，金融17條體現(xiàn)了建立全周期融資體系、支持企業(yè)長期穩(wěn)健經(jīng)營的特點。政策明確了支持重點，就是規(guī)?；?、長期化經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，即以租賃經(jīng)營為絕對主營業(yè)務(wù)的長租企業(yè)，目的也是想通過融資扶持，讓這些企業(yè)能夠長期經(jīng)營下去，資金流可持續(xù)，而且也能盈利。

租賃市場將迎來加速發(fā)展

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，我國住房租賃人口數(shù)已超2億。其中，約4100萬人租賃非市場化租賃住房（保障房、公租房等），其余1.6億人的租賃需求主要依靠市場化租賃來滿足。

由于海量、分散化的個人房東房源是市場供給主體，長租機構(gòu)運營的機構(gòu)化房源占比僅為5%，市場化租賃住房巿場一直存在諸多發(fā)展短板，比如租房需求與供給不平衡、專業(yè)化程度低、各方權(quán)益難保障等。因此，在“房住不炒”“租售并舉”的定位下，大力發(fā)展長租房市場已成為共識。

《2022中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》認為，應(yīng)盡快提高機構(gòu)化租賃企業(yè)的占比，建議一線城市達30%以上，全國整體達15%以上。在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，綜合發(fā)達國家機構(gòu)化房源50%—60%的平均水平來看，在我國千億級住房租賃市場規(guī)模下，我國長租機構(gòu)有著很大的發(fā)展空間，再加上如今金融政策的大力支持，市場將獲得騰飛的動力。

長租機構(gòu)自如相關(guān)負責人對《中國消費者報》記者表示：“已經(jīng)感受到了各界對于住房租賃市場的支持，自如也為租賃市場的規(guī)范發(fā)展而努力。一方面，在供給端增強房東對出租市場的信心，努力擴大市場供給的質(zhì)量和數(shù)量；另一方面，在租客端采用信用認證的方式，免除租房押金，降低新市民、青年人的租房壓力，提高租房安居的幸福感?！?/p>

更為重要的是，“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)不可持續(xù)，探索房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式勢在必行。從這個意義上來說，住房租賃市場的發(fā)展決定了“租購并舉”能否實現(xiàn)，決定了房地產(chǎn)發(fā)展新模式能否順利推進。

許子對記者表示：“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式就是建立購買歸購買、租賃歸租賃的兩級住房市場結(jié)構(gòu)，核心點是租購并舉，大力建設(shè)長租房，讓新市民、青年人等住有所居、居有尊嚴。租賃住房市場得到長足發(fā)展，將對未來房地產(chǎn)業(yè)模式的轉(zhuǎn)變起到舉足輕重的影響?！?br/>