中國消費者報報道（記者尹訓(xùn)銀）物業(yè)關(guān)乎民生，妥善解決物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛是加強基層社會治理的重要一環(huán)，更是人民群眾獲得感、幸福感、安全感提升的重要保障。為進一步維護物業(yè)行業(yè)管理秩序、保障業(yè)主合法權(quán)益，在《濟南市物業(yè)管理條例》施行一周年之際，山東省濟南市中級人民法院對兩級法院近三年來審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件進行了梳理總結(jié)，針對突出矛盾和問題提出相應(yīng)建議和對策。5月11日，濟南市中級人民法院對2022年度十大物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例進行了通報。

發(fā)布會現(xiàn)場。尹訓(xùn)銀/攝

案例一：違法“住改商”停止經(jīng)營案

史某購買了某小區(qū)住宅后，轉(zhuǎn)租給楊某經(jīng)營“小飯桌”。物業(yè)服務(wù)人就楊某的經(jīng)營行為與部分業(yè)主開會協(xié)商，未達成一致意見。物業(yè)服務(wù)人起訴要求楊某、史某關(guān)閉“小飯桌”，排除對物業(yè)服務(wù)人管理權(quán)的妨害。一審法院認為，楊某經(jīng)營“小飯桌”的行為，嚴重影響了物業(yè)服務(wù)人對涉案小區(qū)的管理及其他業(yè)主的日常生活和休息。史某作為房屋所有權(quán)人，在租賃期間應(yīng)保持租賃物符合約定用途。判令楊某、史某停止在涉案房屋的商業(yè)經(jīng)營。二審法院維持原判。

居民小區(qū)是最基層的居住環(huán)境，安全、有序的居住環(huán)境需要業(yè)主及其他物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)人之間互相尊重和共同維護。個別業(yè)主擅自“住改商”的行為，不僅擾亂了小區(qū)居民正常的生活秩序，復(fù)雜的人流量也會帶來一定的安全隱患，妨礙了物業(yè)服務(wù)人的正常管理。法院支持物業(yè)服務(wù)人停止經(jīng)營、排除管理妨礙的請求，有利于物業(yè)服務(wù)人開展管理工作，規(guī)范小區(qū)業(yè)主“住改商”的行為，營造安全有序、友好宜居的生活環(huán)境。

案例二：亂搭亂建業(yè)主恢復(fù)原狀案

物業(yè)服務(wù)人與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并與房主邱某簽訂了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時管理規(guī)約，約定業(yè)主在裝修過程中禁止違法改變住宅的外立面，不得私搭亂建、開挖溝渠、破壞植被，禁止在綠化區(qū)域種植蔬菜、放置花盆、飼養(yǎng)寵物，不得實施有損園區(qū)整體風(fēng)格和整體環(huán)境的其他行為。陳某從邱某處購得該一樓房屋后，在南側(cè)陽臺窗戶改門、窗外設(shè)置圍擋、對陽臺外側(cè)綠化部分進行地面硬化。物業(yè)服務(wù)人要求陳某整改違規(guī)裝修，恢復(fù)綠化原狀。一審法院認為，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時管理規(guī)約對陳某具有法律約束力。陳某的違規(guī)裝修行為，妨害了物業(yè)服務(wù)與管理，判決陳某將房產(chǎn)恢復(fù)原狀。二審法院維持原判。

隨著城市化進程的加快，城市居民生活質(zhì)量、品味及生態(tài)環(huán)境意識逐步提高，居住環(huán)境綠化更加受到人們的關(guān)注，所有居民都希望有一個安靜、綠化、舒適的生活環(huán)境。部分業(yè)主擅自將公共綠地圈占、擴大、私搭亂建為私家花園或菜地，既破壞了小區(qū)的公共環(huán)境，又侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。該判決以法律手段保障小區(qū)居民的綠化環(huán)境，打造“有人、有景、有情、有味”的生活空間。

案例三：物業(yè)服務(wù)人返還公共收益案

物業(yè)服務(wù)人多年來一直為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，對該小區(qū)內(nèi)的共有部位及共有設(shè)施設(shè)備，包括電梯、公共車位等進行經(jīng)營管理。物業(yè)服務(wù)人撤離小區(qū)時，既未對服務(wù)期間小區(qū)公共收益情況予以公布，也未將公共收益交付小區(qū)業(yè)主。業(yè)主委員會起訴物業(yè)服務(wù)人，返還扣除合理成本后的公共收益及利息。一審法院認為，業(yè)主委員會提交的證據(jù)不足以證明存在公共收益，判決駁回業(yè)主委員會的訴訟請求。二審法院綜合考量本案事實以及物業(yè)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀、廣大業(yè)主的合法權(quán)益，釋法析理，力促雙方達成調(diào)解協(xié)議，調(diào)解結(jié)案。

雙方當事人之間的矛盾歷時10年，“對簿公堂”10余次。案件的處理既關(guān)乎每一位業(yè)主的切身利益，也決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生死存亡。本案衡平雙方利益，以法為綱、以理為主，促使雙方互讓互諒，握手言和，實現(xiàn)矛盾糾紛實質(zhì)性化解。

案例四：業(yè)主委員會解聘前期物業(yè)服務(wù)人案

開發(fā)公司與物業(yè)服務(wù)人簽訂有《前期物業(yè)服務(wù)合同》。小區(qū)業(yè)主委員會成立后，通知物業(yè)服務(wù)人撤離小區(qū)，物業(yè)服務(wù)人未撤離，并起訴業(yè)主支付物業(yè)費。一審法院認定，業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)人撤離小區(qū)的決定未經(jīng)“雙過半”同意，不產(chǎn)生法律效力,判決業(yè)主支付物業(yè)費。二審法院認為，業(yè)主委員會在《前期物業(yè)服務(wù)合同》到期后通知物業(yè)服務(wù)人撤離小區(qū)，物業(yè)服務(wù)人拒不撤離，無權(quán)主張此后的物業(yè)費，改判駁回物業(yè)服務(wù)人的訴訟請求。

選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人是法律賦予業(yè)主、業(yè)主大會的權(quán)利，業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效后，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。若提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人拒絕退出小區(qū)，無權(quán)主張物業(yè)費。立法本意和本案的解決都旨在突出強調(diào)，在物業(yè)管理過程中業(yè)主自治的重要意義。業(yè)主自治是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，只有以業(yè)主自治為基礎(chǔ)的物業(yè)管理才是能夠體現(xiàn)業(yè)主自主意識和符合大多數(shù)業(yè)主利益的物業(yè)管理。涉及共有部分或共用部分而產(chǎn)生的物業(yè)管理問題，只有業(yè)主有最終的發(fā)言權(quán)，物業(yè)管理人只能在業(yè)主的授權(quán)范圍內(nèi)開展服務(wù)活動。

案例五：居委會代行業(yè)主委員會職責簽訂物業(yè)合同案

“小區(qū)部分業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)人不滿，要求更換前期物業(yè)服務(wù)人。因小區(qū)業(yè)主委員會尚未成立，所在地居委會代行業(yè)主委員會職責，召開業(yè)主大會投票表決，“雙過半”業(yè)主同意更換小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)人。居委會與新物業(yè)服務(wù)人簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，并在住房保障和房產(chǎn)管理局對物業(yè)服務(wù)備案。陳某對《物業(yè)服務(wù)合同》提出異議，要求確認合同無效并由居委會賠償經(jīng)濟損失。一審法院認為，居委會代行業(yè)主委員會職責選聘新物業(yè)服務(wù)公司，經(jīng)過民主議定程序和公示告知，選聘過程并無不當，判決駁回陳某的訴訟請求。二審法院維持原判。

居委會作為基層群眾自治組織，對其轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的物業(yè)管理活動具有指導(dǎo)和監(jiān)督職能。在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，由小區(qū)所在地居委會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責，以填補業(yè)主委員會缺位，及時處置物業(yè)管理問題，有利于保障和維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

案例六：物業(yè)服務(wù)人停水催繳物業(yè)費損失賠償案

物業(yè)服務(wù)人與門頭房業(yè)主孫某簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定如拖欠物業(yè)費則物業(yè)服務(wù)人必要時可采取停水、停電措施。孫某將房屋轉(zhuǎn)租韓某。韓某拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人遂予停水。孫某要求物業(yè)服務(wù)人賠償停水造成的經(jīng)營損失。一審法院認為，物業(yè)服務(wù)人因拖欠物業(yè)費采取停水措施無合法依據(jù)，就其侵權(quán)行為應(yīng)承擔賠償責任，判令物業(yè)服務(wù)人賠償停水所致經(jīng)營損失。二審法院維持原判。

物業(yè)服務(wù)人單方面停水、停電、停供熱、停燃氣等，逼迫業(yè)主支付物業(yè)費，給業(yè)主的生活帶來極大的不便，嚴重影響了業(yè)主的生活品質(zhì)，同時也加劇了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人之間關(guān)系的惡化。不得以停水停電等方式催繳物業(yè)費，系法律為物業(yè)服務(wù)人催收物業(yè)費采取措施設(shè)置的紅線。本案判決一方面鼓勵業(yè)主向粗暴做法說不，另一方面敦促物業(yè)服務(wù)人尊重業(yè)主權(quán)益，依法依規(guī)履行職責，回歸服務(wù)本位。

案例七：單個業(yè)主主張公共事項案

物業(yè)服務(wù)人與建安公司簽訂《車庫出口坡道維修工程合同》，約定合同簽訂之日起10天完工。兩年后工程仍未完工，專項維修資金亦不知去向。業(yè)主李某起訴要求物業(yè)服務(wù)人10天內(nèi)完成車庫出口坡道維修工程的竣工驗收。一審法院認為，李某所訴事項涉及業(yè)主共有以及共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)由符合法律規(guī)定的業(yè)主共同決定并通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會主張權(quán)利，李某作為單個業(yè)主提起訴訟主體不適格，裁定駁回起訴。二審法院維持原裁定。

訴權(quán)行使應(yīng)有合理的邊界。共有部分的權(quán)利屬于全體業(yè)主共有，由全體業(yè)主共同管理、收益和決策。未經(jīng)授權(quán)以個人名義提起訴訟不符合大多數(shù)業(yè)主的集體意志，違背了物業(yè)管理的公共性和自治基礎(chǔ)，不利于小區(qū)物業(yè)管理的有序運行。本案判決在于引導(dǎo)廣大業(yè)主在遇到物業(yè)服務(wù)人侵犯公共利益情形時，應(yīng)由業(yè)主委員會或由經(jīng)依法授權(quán)的業(yè)主提起訴訟，依法維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，在維權(quán)過程中少走彎路。

案例八：前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主效力案

房地產(chǎn)公司與物業(yè)服務(wù)人簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由物業(yè)服務(wù)人對小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主韓某以其個人并未簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》、不應(yīng)當受合同約束為由拒交物業(yè)費。一審法院認為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力，判決韓某某支付物業(yè)費，二審法院維持原判。

物業(yè)服務(wù)合同具有公共性和整體性的特點，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，實質(zhì)上是為了維護業(yè)主利益和物業(yè)區(qū)域正常秩序而為。業(yè)主因購買房產(chǎn)而概括受讓前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)，在形式上雖非合同簽訂者，但實際上是物業(yè)服務(wù)合同項下權(quán)利義務(wù)的享有者和承擔者，理應(yīng)受《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約束。

案例九：物業(yè)服務(wù)存在瑕疵拒交物業(yè)費案

業(yè)主路某因物業(yè)服務(wù)人在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在垃圾清運不及時、綠化怠于維護、公共設(shè)施維修不利等情形拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人起訴要求路某支付物業(yè)費及違約金。一審法院認為，物業(yè)服務(wù)過程中所存在的一般瑕疵，不足以構(gòu)成業(yè)主拒交物業(yè)費的正當理由。物業(yè)服務(wù)人在其提供的物業(yè)服務(wù)尚存瑕疵的情況下，不應(yīng)要求業(yè)主承擔違約金。判決路某支付物業(yè)費，駁回物業(yè)服務(wù)人關(guān)于違約金的訴訟請求。二審法院維持原判。

物業(yè)費不僅是物業(yè)服務(wù)人提高服務(wù)的基礎(chǔ)和各項服務(wù)開支的來源，更是小區(qū)秩序維護、環(huán)境綠化及清潔衛(wèi)生、房屋公共設(shè)施配套管理、公共區(qū)域維修，以及電梯、配電、公共照明等設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)的根本保障。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人是相互依存的關(guān)系。業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，有助于物業(yè)服務(wù)人提供更完善更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。而物業(yè)服務(wù)人不斷提升服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，才能使業(yè)主更自覺的交納物業(yè)費，從而形成良性循環(huán)，以打造更加舒適美好的生活環(huán)境。

案例十：公共排水管道阻塞物業(yè)服務(wù)人賠償案

業(yè)主王某衛(wèi)生間下水管道發(fā)生返水，導(dǎo)致房屋及室內(nèi)物品受損，物業(yè)服務(wù)人派人進行了疏通和清理。一周后，王某的衛(wèi)生間下水管道再次返水，物業(yè)服務(wù)人再次進行了疏通和清理。雙方均認可返水系公共排水管道被建筑垃圾阻塞造成。王某起訴要求物業(yè)服務(wù)人賠償房屋裝修損失及修復(fù)費用、租金和物業(yè)費損失。一審法院認為，污水管道作為共用設(shè)施存在多個使用人，使用過程中有無不當不能控制，判決駁回王某的訴訟請求。二審法院認為，物業(yè)服務(wù)人對于共用排水管道負有管理維護責任，短時間內(nèi)出現(xiàn)第二次返水，反映出物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主反映的管道堵塞問題處理不徹底。即使公共管道系因建筑垃圾造成阻塞，也系物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主裝修未盡到監(jiān)督檢查之職責，改判物業(yè)服務(wù)人對王某的損失承擔責任。

物業(yè)管理服務(wù)與百姓的日常生活緊密相連，與百姓居住舒適度、生活滿意度緊密相關(guān)。本案中，物業(yè)服務(wù)人未按合同約定履行維護、管理職責，導(dǎo)致污水管道阻塞，明顯存在過錯。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)以此為鑒，嚴格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供管理服務(wù)，避免因服務(wù)不到位給業(yè)主和自身造成損失。