中國消費者報報道（記者孫蔚）最近幾天，房地產(chǎn)項目售樓處的銷售人員個個都是“累并快樂著”。隨著“5•17”樓市利好政策連連出臺，房地產(chǎn)市場久違的熱度重現(xiàn)，售樓處的來電、來訪量猛增。全國最大的房產(chǎn)交易和服務平臺甚至在5月18日上午10點至下午4點期間出現(xiàn)4次系統(tǒng)崩潰。

金融松綁政策“三箭連發(fā)”

5月17日，中國人民銀行連發(fā)3項新政，從首付比例、貸款利率、公積金貸款3方面入手，進一步松綁個人住房貸款金融政策。

在首付比例方面，《關于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》提出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

在個人住房貸款利率方面，《關于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》提出，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

在公積金貸款方面，《關于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》提出，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。調(diào)整后，5年以上首套、二套公積金貸款利率由3.1%、3.575%下調(diào)至2.85%、3.325%，進一步降低購房者置業(yè)成本。

58安居客研究院院長張波接受記者采訪時表示，降低二套房首付比例更值得市場關注，二套房目前主要是改善型需求，此前更多只是在稅費減免層面給予一定政策支持，其首付和利率的要求都明顯高于首套房，此次調(diào)整將大幅降低購房門檻，有利于購房需求入市，推動樓市筑底修復。另外，由于房價當下已經(jīng)進入低谷，后續(xù)持續(xù)下行的空間非常有限，尤其是不少城市已經(jīng)開始出現(xiàn)“價跌量升”，說明市場已經(jīng)處于底部。在這一背景下，當下入場購房者斷供或棄房的可能性大大減少。

而二套房房貸利率水平同步下調(diào)，將有兩大好處：一是利好改善型需求入市，二是減少提前還貸。近兩年，提前還貸的一個重要原因在于二套房貸利率明顯高于經(jīng)營貸甚至消費貸的利率。此次調(diào)整后，預計房貸利率下調(diào)的空間會明顯增大，尤其二套房由于首付高，銀行放貸的意愿會更強烈。

“首套房首付比例降至15%，這是歷史最低水平?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，這意味著全國所有城市的首套房、二套房的最低首付比例都可以下調(diào)，對一二線城市影響較大。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，當前，全國多地已將首套房首付比例降至20%、二套房降至30%，僅個別城市首付比例較高，如一線城市首套房首付比例均為30%、二套房為40%—50%。此次下調(diào)首付比例下限政策出臺后，預計將有更多城市跟進落實，將進一步降低購房者置業(yè)門檻。

消化存量房產(chǎn)放“大招”

自去年以來，隨著房地產(chǎn)市場供求關系轉(zhuǎn)變，各地繼續(xù)通過降低購房門檻、減免相關交易稅費、“以舊換新”等措施刺激需求釋放。然而，庫存增加、價格承壓的情況并未得到明顯改善。

4月30日，中央政治局會議提出：“要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。”

為此，針對化解存量房風險也放出“大招”。在5月17日國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長陶玲表示，將設立3000億元保障性住房再貸款。支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。梳理此項政策的要點主要有4點：

第一，保障性住房再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象為21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

第二，所收購的商品房嚴格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。

第三，城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，收購后迅速配售或租賃。

第四，21家銀行按照風險自擔、商業(yè)可持續(xù)原則，自愿參與、自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。

陶玲表示，這項政策一是加快存量商品房去庫存；二是加快保障性住房供給；三是助力保交樓和“白名單”機制，房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

利好政策一出臺，股市立即有所回應。5月17日午后，房地產(chǎn)板塊迅速拉升，多家龍頭房企如保利發(fā)展、萬科等陸續(xù)拉至漲停板。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對記者表示，從市場實踐來看，近幾年，已有部分城市推進由國資平臺出手，直接收購開發(fā)商存量新房房源改作租賃住房，即“收新改租”。根據(jù)中指監(jiān)測，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市均有“收新改租”的相關實踐。

曹晶晶認為，“收新改租”對于消化存量房產(chǎn)的作用更為直接，但對國資平臺的資金要求也更高，還會面臨項目選擇評估等問題，預計隨后將有更多配套政策跟進，“收新改租”或會得到更多政策支持。

市場反饋立竿見影

政策連放“大招”，房地產(chǎn)市場反饋如何？

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，“517”樓市新政后的首個周末（5月18—19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，其中5月18日成交超900套、5月19日成交超1100套，周末兩天總成交超2000套，基本達到了2024年小陽春的熱度，此外部分新房項目成交也出現(xiàn)了升溫的現(xiàn)象。

政策出臺后，看房的人確實多了?！皬淖蛱煜挛绲浆F(xiàn)在，前來看房的客戶較此前出現(xiàn)明顯增長，前臺已經(jīng)出現(xiàn)空崗的情況，連后勤技術人員都派出來接待客戶了?！?月18日，北京香山樾銷售經(jīng)理一邊記錄著源源不斷到訪的客戶信息，一邊向《中國消費者報》記者介紹了其感受到的政策影響。

除了北京，上海外環(huán)樓市也有明顯積極反饋。上海太平洋房屋閔行區(qū)負責人對記者表示：“政策發(fā)布后，整體帶看量明顯提升，一般平時周六全天會有10組客戶左右，但是5月18日周六當天大概來訪了18—20組客戶，購房熱情得到了有效帶動?！?/p>

南京多家樓盤售樓處也迎來看房人潮，有銷售經(jīng)理甚至表示“忙不過來”。根據(jù)南京市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)，5月18日，商品房（含住宅、商辦等）認購360套、認購面積2.05萬平方米，較今年以來（1月1日至5月17日）日均水平增長111.8%和51.9%。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對記者表示：“政策對市場的刺激在意料之中，其持續(xù)性仍有待進一步觀察。我更關心政策的影響力能持續(xù)多久，此前最長的持久度基本為一個月，但此次力度比之前大，希望政策的影響時間能長一點?！?br>