中國消費者報報道（記者孫蔚）作為“517新政”的延續(xù)，收購商品房用作保障房的工作已在全國層面提檔加速。近日，住房和城鄉(xiāng)建設部召開了收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確表示“收儲”工作將推廣到全國縣級以上城市。

“收儲”擴容

距“517新政”出臺已經(jīng)過去了一個多月，各地積極跟進，政策效果正在逐步顯現(xiàn)。值得一提的是，除了需求端降首付、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率之外，“517新政”還提出將設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，這一新舉措引起了業(yè)內的廣泛關注和討論。

近日，住建設召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確提出，各地要推動縣級以上城市有力、有序、有效地開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

住建部副部長董建國表示，收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務院作出的重要決策部署，有利于推動已建成存量商品房去庫存、助力房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，盤活存量資源加大保障性住房供給，配合保交房攻堅戰(zhàn)和“白名單”機制，防范化解房地產(chǎn)風險。

住建部要求，市縣根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，自主決策、自愿參與。要堅持以需定購，準確摸清需求，細致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。

在具體操作方面，市縣要堅持規(guī)范實施，防范各類風險，做到收購主體規(guī)范、收購過程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。要堅持用好金融支持政策，實現(xiàn)資金可平衡、項目可持續(xù)。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%，其中住宅待售面積增長24.6%。

中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊對《中國消費者報》記者表示，征集商品房用作保障性住房的相關政策出臺，有利于緩解房企經(jīng)營壓力、穩(wěn)定市場預期，加快房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復。另外，收購現(xiàn)有新房作為保障性住房，可避免重復建設，節(jié)約成本，更好地滿足新市民、新青年的住房需求。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，通過收購市場未售新房來改建保障房，有利于加快保障性住房供給，更好地滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產(chǎn)資源合理配置，在消化市場庫存、緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力等方面都有著積極作用，也有利于促進房企加快項目竣工節(jié)奏。

合碩機構首席分析師郭毅對記者表示，收儲政策給予各市縣資金上的支持，能夠有效地幫助地方政府和企業(yè)將現(xiàn)有存量資產(chǎn)盤活?！笆諆Α鄙唐贩坑米鞅Ｕ戏康恼呗涞?，對于拿地房企、承租企業(yè)以及地方政府化債來說，都能夠提供更好的支撐。

多地落實

6月24日，山東省青島市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布關于加快推進實施住房“以舊換新”工作的通知。其中提到，支持國有平臺公司將收購的存量房源用作市場化租賃住房、保障性租賃住房等用途。對于收購的相對零散的房源，可用于市場化租賃；對于通過企業(yè)或社區(qū)居民團購、資產(chǎn)置換等方式收購的相對集中的房源，滿足“交通便利、配套齊全”的要求并符合我市保障性租賃住房有關規(guī)定的，可向項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門申請保障性租賃住房認定，在取得認定書后，享受相關優(yōu)惠政策。

據(jù)記者了解，不僅僅是青島，自5月17日中國人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃后，近期已有多地發(fā)布政策，明確收購商品房用作保障房。

6月17日，貴州省貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設局就《進一步促進貴陽市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（以下簡稱《措施》）向社會公開征求意見。《措施》擬提出推進存量商品房去化，鼓勵國有企業(yè)以合理價格按照“以需定購”的原則收購商品房用作保障性住房、安置房，大力推行“房票”安置，加快推進未建成交付安置房清零，支持企業(yè)購買存量公寓作為保障性住房。 

同日，廣東省惠州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布公告，將征集惠州市域內7個縣（區(qū)）中心區(qū)域120平方米以下的已建成未出售商品房房源用作保障性住房，征集時間為2024年6月17日至7月17日。

5月27日，云南省昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布征集商品住房用作保障性住房公告，在五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政區(qū)域內，已建成未出售的商品住房項目，房源為單套建筑面積120平方米及以下的商品住房，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院等用作保障性住房。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度以來，湖北、寧夏、廣州、武漢等多地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區(qū)、貴陽、惠州、臨滄、大理州等也發(fā)布了征集商品房用作保障性住房的公告。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，此次住建部再次強調要推動條件成熟的項目盡快落地“收儲”政策，有望加快各地保障房房源的籌集速度。相關房企應該抓住這個有利時機，積極主動推進相關工作。

難在“定價”

不過，接受記者采訪的業(yè)內人士表示，目前明確提出“收儲”的城市并不多，規(guī)模也不大，政策落實之所以相對較慢，有多方面原因。其中，如何定價、收益不匹配、需求錯位等，是制約當前“收儲”開展的難點問題。

業(yè)內人士分析認為，征集房源如何定價是核心問題，如果定價高，面臨的是資金虧損；如果定價低，企業(yè)會有抗性。同時，符合征集要求的商品房房源與保障房需求之間存在一定的區(qū)域、資金和相應的配套匹配度問題，要達成大量的房源征集目標較為困難。

記者梳理了各地發(fā)布的“收儲”公告發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市都對房源的基本條件提出了要求，如單套面積、已取得竣工驗收備案證明、權屬清晰且可交易等，部分城市要求房源滿足一定的車位配比、可實現(xiàn)封閉管理、可拎包入住等。多數(shù)城市未明確具體定價規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進行定價，比如惠州提出“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”，杭州臨安表示“以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價”。此外，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購買市場化商品房作為安置房源則采用成本法確定房源交易單價，原則上為“土地成本+建安成本”。

粵開證券研究院院長羅志恒對記者表示，保障性住房需求與商品房庫存之間往往存在錯位的情況。政府收儲將以存量新房、小戶型為主，且集中于高庫存且保障性住房缺口較大的城市，而保障性住房缺口較大的是一二線城市，但商品房去庫存緊迫性較高的卻是三四線城市。部分城市的商品房成本與收益不匹配，也導致收儲推進有一定難度。部分城市的租金回報率偏低，租金可能無法覆蓋項目前期投入的利息支出及后期的運營維護成本。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析認為，整個收儲過程需要先摸排房源，然后是價格談判，考慮到配售型保障房的價格只有同區(qū)域商品房的五折左右，要實現(xiàn)資金平衡，收購的價格會更低，因此該過程可能會比較長，能落地多少項目有很大不確定性。