中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者聶國(guó)春）近日，市場(chǎng)有消息稱(chēng)監(jiān)管部門(mén)正在考慮降低存量住房貸款利率，引發(fā)廣泛關(guān)注。而一些金融機(jī)構(gòu)在回應(yīng)這一問(wèn)題時(shí)卻表示，暫未收到相關(guān)通知。

據(jù)了解，雖然LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）經(jīng)過(guò)多輪調(diào)降，目前存量房貸利率整體上仍然超過(guò)4%，而最新發(fā)放的房貸利率則低至3%左右。因此銀行方面在凈息差收窄的情況下，下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力不足。

那么，此時(shí)為何會(huì)傳出存量房貸利率調(diào)整的消息？這一次存量房貸用戶和銀行的博弈能否成功？存量房貸利率調(diào)整又將以什么樣的形式開(kāi)展？記者進(jìn)行了一番調(diào)查采訪。

存量房貸降息呼聲再起

8月30日午間，有媒體報(bào)道稱(chēng)，中國(guó)人民銀行正考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，以降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、提振消費(fèi)。對(duì)此，央行方面未予回應(yīng)。9月4日，市場(chǎng)又有傳言稱(chēng)，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)提議在全國(guó)范圍內(nèi)將存量房貸利率共計(jì)下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)左右。

“太棒了！”連續(xù)兩則消息讓北京市民王先生看到了存量房貸降息的希望。他告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，2018年他將貸款買(mǎi)的小房子換成了大三居，房貸利率在基準(zhǔn)利率上加了110個(gè)基點(diǎn)，目前房貸利率在5%以上。

今年5月17日，央行宣布取消房地產(chǎn)貸款利率下限，存量與新增房貸利差再次擴(kuò)大。以北京為例，截至8月30日，北京新發(fā)放的首套房貸利率為3.4%，存量首套房貸利率則高至4.75%，兩者利差達(dá)135個(gè)基點(diǎn)。

“我的房貸利差都快趕上一年期存款利率了！希望快點(diǎn)降！”上海的吳先生說(shuō)，同樣金額的房貸，他的月供要比新增房貸用戶多還1000多元，一想到這就覺(jué)得特別郁悶。

在社交平臺(tái)上，很多存量房貸用戶稱(chēng)自己為“大冤種”。他們不僅一直在社交平臺(tái)上呼吁調(diào)整存量房貸，還給監(jiān)管部門(mén)提出相關(guān)建議。今年5月19日，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)留言板給央行留言稱(chēng)：“首套房利率已大幅下調(diào)，存量房貸利率目前大約在4.1到4.3（上次集中下調(diào)后）。建議及時(shí)跟進(jìn)降低存量房貸利率，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，讓利于民，釋放購(gòu)買(mǎi)力，提高消費(fèi)水平?！?/p>

“去年存量房貸利率下調(diào)主要針對(duì)首套房，而存量二套房貸利率并沒(méi)有被包含在里面。從公平公正的角度，存量二套房貸利率也應(yīng)調(diào)降?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼說(shuō)。

下調(diào)利率或是雙贏之舉

9月2日，招商銀行行長(zhǎng)王良在該行2024年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上回應(yīng)“監(jiān)管可能允許存量房貸轉(zhuǎn)按揭或者重新協(xié)商存量按揭貸款利率”傳言時(shí)表示，目前招行沒(méi)有收到監(jiān)管部門(mén)針對(duì)個(gè)人存量房貸轉(zhuǎn)按揭的相關(guān)意見(jiàn)，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)也并未就此征求過(guò)商業(yè)銀行的意見(jiàn)。

銀行業(yè)內(nèi)人士表示，此前一輪房貸利率政策的調(diào)整，已經(jīng)給銀行的凈息差帶來(lái)壓力。當(dāng)前商業(yè)銀行業(yè)凈息差已經(jīng)處于歷史低位，進(jìn)一步降低存量房貸利率將會(huì)加重這一趨勢(shì)。而銀行好不容易維持的凈息差環(huán)比穩(wěn)定或?qū)⒈辉俣却蚱啤?/p>

銀行要堅(jiān)持穩(wěn)住凈息差，存量房貸用戶則紛紛選擇提前還貸來(lái)消彌已經(jīng)存在的巨大的貸款利差。

王先生告訴記者，這兩年賺的錢(qián)他都攢著提前還貸了，如果不降利率，他還會(huì)想辦法提前還貸。

除了攢錢(qián)提前還貸，有些人還在房產(chǎn)中介的游說(shuō)下，試圖用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸。近期，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者就頻頻接到貸款中介的電話，對(duì)方開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地表示，可以幫忙置換房貸，貸款利率可以做到2.85%，他們已經(jīng)幫很多客戶這么操作了。

受提前還貸、房貸置換等因素影響，銀行房貸規(guī)模整體出現(xiàn)下降。人民銀行8月30日發(fā)布的2024年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2024年二季度末，個(gè)人住房貸款余額37.79萬(wàn)億元，同比下降2.1%。銀行業(yè)近期發(fā)布的2024年半年報(bào)也印證了這一點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，六大國(guó)有銀行個(gè)人房貸余額較去年末合計(jì)減少了3119億元。

值得注意的是，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的不良率卻出現(xiàn)上升。數(shù)據(jù)顯示，青島農(nóng)商銀行、蘭州銀行、鄭州銀行、重慶銀行和重慶農(nóng)商銀行5家銀行的個(gè)人住房貸款不良率超過(guò)1%，分別為1.33%、1.25%、1.12%、1.08%和1.05%。

在上海新金融研究院副院長(zhǎng)劉曉春看來(lái)，存量房貸的問(wèn)題不只在于利率較高，也在于宏觀環(huán)境下購(gòu)房人還款能力有所下降，導(dǎo)致不良率上升，這無(wú)疑增加了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，即使不調(diào)整存量貸款利率，居民可能仍在通過(guò)提前還貸，或者是通過(guò)經(jīng)營(yíng)消費(fèi)貸置換等方式對(duì)銀行息差形成壓力。中金銀行團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，息差能否企穩(wěn)根本上取決于居民是否通過(guò)償債壓力降低實(shí)現(xiàn)信貸需求的改善。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率順應(yīng)民意，可以節(jié)省貸款人的利息支出，有利于促進(jìn)消費(fèi)。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，雖然短期利潤(rùn)有影響，但是可以保持房貸余額，維持房貸業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期質(zhì)量。因此，監(jiān)管部門(mén)的提議存在一定的可能性。

部分城市房貸可“商轉(zhuǎn)公”

雖然監(jiān)管部門(mén)降低存量房貸利率的消息還未落地，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分城市已通過(guò)“商轉(zhuǎn)公”轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了“降息”。

8月23日，長(zhǎng)春市住房公積金管理中心發(fā)布通知，決定開(kāi)展商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)“公積金+商貸”組合貸款業(yè)務(wù)。8月12日，安徽省宣城市發(fā)布通知稱(chēng)，恢復(fù)住房公積金“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

所謂“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，是指購(gòu)房者在滿足一定條件下，將原有較高利率的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)換為較低利率的公積金貸款。煙臺(tái)、鄭州等地還發(fā)力升級(jí)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)模式，推出“順位抵押”模式。符合條件的申請(qǐng)人經(jīng)原商業(yè)貸款銀行同意，可通過(guò)辦理不動(dòng)產(chǎn)“順位抵押”登記手續(xù)，實(shí)現(xiàn)用住房公積金貸款資金直接結(jié)清原商貸。在這一過(guò)程中，無(wú)需自籌資金提前全額償還原商貸。

不過(guò)，“商轉(zhuǎn)公”目前仍有許多限制性門(mén)檻。記者梳理發(fā)現(xiàn)，在目前多個(gè)開(kāi)通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市中，要求“商轉(zhuǎn)公”房屋需要取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，貸款置換對(duì)象限于純商業(yè)貸款。此外，一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對(duì)住房套數(shù)、公積金貸款記錄以及住房面積有明確要求。

那么，如果存量房貸調(diào)整落地，未來(lái)如何操作可實(shí)現(xiàn)房貸用戶和銀行利益的平衡？

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一。如果下調(diào)存量房貸利率，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)或許更為合適，而通過(guò)不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭的方式，或造成更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動(dòng)，不太可能被采用。

董希淼則認(rèn)為，在存量房貸利率調(diào)整之外，其他的配套措施也應(yīng)一并跟進(jìn)，其中并不排除“轉(zhuǎn)按揭”等方式。同時(shí)，各地應(yīng)因地制宜調(diào)整房屋套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，亦可降低房貸利率。