編者按 近日，杭州、上海、青島、合肥等多地出現(xiàn)長租公寓企業(yè)失聯(lián)跑路，長租公寓再現(xiàn)爆雷潮。隨后，杭州出臺新規(guī)要求企業(yè)繳納風(fēng)控金，上海、廣州、西安等多地相繼發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示，提醒房東和租客警惕“高進(jìn)低出”“長收短付”模式，提示租客謹(jǐn)慎選擇租金貸，建議使用規(guī)范的合同文本等。租賃市場為何頻現(xiàn)爆雷?相關(guān)部門出臺了哪些措施治理行業(yè)亂象?消費(fèi)者如何防范風(fēng)險?本報將進(jìn)行深度分析報道。

　　中國消費(fèi)者報報道（記者孫蔚）最近幾天，杭州接連有兩家長租公寓跑路：8月27日，有租客在杭州長租公寓“友客”剛剛交了2萬余元房租，中介便卷款而逃;8月29日，杭州長租公寓“巢客”因資金鏈斷裂拖欠租金，引發(fā)萬余名房東強(qiáng)烈不滿。面對行業(yè)亂象，杭州重拳出擊，成為第一個要求租賃企業(yè)繳納風(fēng)控金的城市。

　　連續(xù)兩家長租公寓跑路

　　《中國消費(fèi)者報》記者了解到，友客公寓成立于2019年6月，在杭州長租公寓市場上算是一個新兵。8月27日上午，友客公寓的房東和租客陸續(xù)收到一條短信，稱友客公寓自8月16日之后就未正常打款。發(fā)短信的人自稱是友客公寓工作人員，對此事也是“一臉懵”，并稱還不知道能否拿到工資。

　　一位房東今年6月把房子交給友客托管，才拿到一個月的租金，友客就爆雷了，而他的租客交了一個月押金和半年的租金26660元。不少房東表示，由于不能按時收到友客支付的租金，決定及時止損，趕緊收回房子。租客們則普遍擔(dān)心，怕被房東掃地出門。

　　友客爆雷兩天后即8月29日，眾多房東和租客得到消息：杭州公寓品牌巢客也跑路了。消息來源跟友客如出一轍，也是巢客員工主動將噩耗告知房東和租客。

　　于8月25日剛交了一年房租的租客馮先生無比郁悶。前幾天他剛與巢客簽訂了一份公寓租賃合同，約定房租1700元/月。“月付2300元/月，年付1700元/月。”馮先生說，在巨大的差價面前，他毫不猶豫選擇了年付。加上押金，他一共向巢客支付了22100元，結(jié)果僅住了三天就出事了。

　　據(jù)記者了解，巢客涉及的房東數(shù)量遠(yuǎn)超友客，總量很可能過萬人，目前巢客的房東和租客已建立10多個維權(quán)微信群。

　　針對近期友客、巢客等長租公寓接連爆雷事件，杭州住保房管部門正會同住建部等多個部門，積極聯(lián)系相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人，并尋找其他長租公寓企業(yè)對房源進(jìn)行托管，協(xié)調(diào)房東和租客的需求。

　　存量托管房源繳30%風(fēng)控金

　　近年來，杭州長租公寓市場表現(xiàn)活躍，長租公寓企業(yè)也頻頻爆雷。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，此前杭州長租公寓市場上已經(jīng)有樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等長租公寓公司接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。

　　對充當(dāng)二房東(即先從原房東手里租下整套房子，然后再整體或分房轉(zhuǎn)租給他人從中獲利)的住房租賃企業(yè)，杭州要有針對性地加強(qiáng)監(jiān)管了。近日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》(以下簡稱 《通知》)，要求從2020年8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用租金貸獲得的資金等租賃資金，均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理。2020年9月30日前，托管式住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應(yīng)將對應(yīng)房源的風(fēng)險防控金繳交到位;對存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險防控金30%，剩余風(fēng)險防控金繳納時間按規(guī)定順延執(zhí)行?！锻ㄖ繁硎?，對未按該規(guī)定做好住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的企業(yè)，將視情節(jié)輕重，采取約談、列入風(fēng)險警示名單、暫停辦理網(wǎng)簽備案、取消資金扶持資格、記入企業(yè)誠信檔案等方式進(jìn)行處理。

　　事實(shí)上，此次風(fēng)險防控金繳納的規(guī)定相當(dāng)嚴(yán)格。有業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，長租公寓某頭部企業(yè)曾表示在杭州的房源已達(dá)上萬間，按照最低租金730元/月/間計算，如果1萬間房源全部為存量房源，則每個月至少要繳納219萬元的風(fēng)險防控金。

　　據(jù)記者了解，在《通知》出臺之前，杭州已經(jīng)在規(guī)范長租公寓行業(yè)方面有所行動。2019年11月，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法》，要求住房租賃企業(yè)在本市范圍的銀行設(shè)立唯一的租賃資金專用存款賬戶、托管式住房租賃企業(yè)須在專戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險防控金等，其中要求風(fēng)險防控金的總額按住房租賃企業(yè)納入租賃平臺管理房源量對應(yīng)的應(yīng)付委托出租人月租金總額的2倍確定。但受疫情影響，為幫助住房租賃企業(yè)渡過難關(guān)，支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法》被延遲發(fā)布。

　　記者從杭州市住房租賃管理服務(wù)中心了解到，目前已經(jīng)有58家長租公司在監(jiān)管銀行開設(shè)專戶，但風(fēng)險防控金并未及時繳納進(jìn)賬戶里。

　　行業(yè)將面臨大洗牌

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《中國消費(fèi)者報》記者分析表示，杭州市這一措施將在一定程度上防范長租公寓企業(yè)因無序競爭導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)危機(jī)，確保租客和房東的合法權(quán)益不受損害。預(yù)計資金狀況不好的長租公司基本在租賃市場就沒有存活空間了，行業(yè)將面臨大洗牌。

　　他認(rèn)為，長租公寓產(chǎn)生爆雷，多是因為企業(yè)采取“高收低租”模式，一次性收取租客長期租金，再按月付給房東，通過時間差獲取資金流。同時企業(yè)大量挪用承租人的租金收房源，一旦空租率大幅上升或租金收入明顯不達(dá)預(yù)期，就會對企業(yè)的現(xiàn)金流形成極大沖擊，嚴(yán)重時就會導(dǎo)致企業(yè)倒閉。張波表示，《通知》要求“租賃資金繳入專用存款賬戶”，這樣可以對資金用途進(jìn)行有效管控，將明顯減少上述風(fēng)險的產(chǎn)生。

　　對于《通知》中“對存量委托房源繳交30%風(fēng)險防控金”的規(guī)定，張波表示，這一措施相當(dāng)于“雙保險”，在保障租賃資金安全的同時，對于企業(yè)的資金安全進(jìn)行強(qiáng)制性風(fēng)險防控金提存要求，一旦企業(yè)出現(xiàn)異動，可以最大程度保障相關(guān)利益群體的相應(yīng)權(quán)益。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對記者表示，《通知》的出臺對杭州的長租公寓企業(yè)提出了更高要求，租賃資金一旦進(jìn)入監(jiān)管賬戶，就不能擅自挪用。“由此，一些自有資金不足的長租公寓企業(yè)，后續(xù)或?qū)⒚媾R資金短缺問題。”此外，郭毅還認(rèn)為，嚴(yán)格的資金監(jiān)管，對租賃機(jī)構(gòu)的二房東模式也提出了相應(yīng)挑戰(zhàn)。