中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）近期，租賃領(lǐng)域尤其是長租公寓行業(yè)出現(xiàn)的亂象引起了相關(guān)部門的高度關(guān)注，隨后多地對住房租賃市場的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)給予提示，對長租公寓因“高進(jìn)低出”“長收短付”等產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)做出重點(diǎn)提醒，租賃行業(yè)首個(gè)管理?xiàng)l例——《住房租賃條例》也在緊鑼密鼓地制定中，于9月7日向社會(huì)公開征求意見。

　　過度金融化存隱患

　　近幾年來，在政策的支持下，長租公寓企業(yè)迅速在全國鋪開，大批企業(yè)走上“二房東”的道路。為了快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，個(gè)別企業(yè)采取了“高進(jìn)低出”模式，即在市場上高價(jià)收房，再用比市場價(jià)更低的價(jià)格出租，以盡快獲得現(xiàn)金流。另外，由于小型長租公寓企業(yè)融資困難，為緩解資金鏈緊張，常采取“長收短付”的模式，即收取租客一年的租金，而給房東按月支付租金。

　　為了吸引租客，很多企業(yè)宣傳租戶可以“押一付一”，但為了盡快拿到資金，這些機(jī)構(gòu)力推租戶辦理消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，租戶以每月向網(wǎng)貸公司還貸款的方式來繳納租金，網(wǎng)貸公司則一次性將租戶一年或半年的房屋租金交付給運(yùn)營機(jī)構(gòu)。

　　慢慢地，長租公寓這一房屋租賃生意開始過度金融化，甚至變成激進(jìn)的“金融游戲”。如此發(fā)展的結(jié)果是，長租公寓的資金周轉(zhuǎn)模式面臨著巨大壓力，一旦資金周轉(zhuǎn)不靈，或者經(jīng)營出現(xiàn)困難，資金鏈斷裂便成為懸在長租公寓企業(yè)頭上的“達(dá)摩克利斯劍”。在長租公寓企業(yè)爆雷之后，往往是房東租金被拖欠，租客交了大筆租金卻面臨被清退的風(fēng)險(xiǎn)，繼而造成一系列的民生和社會(huì)問題。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，現(xiàn)在的長租公寓已經(jīng)不是一個(gè)租賃企業(yè)，而是標(biāo)準(zhǔn)的“金融企業(yè)”，行業(yè)最大的問題是金融化帶來的資金池風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)構(gòu)的實(shí)際控制人可以隨意動(dòng)用資金，企業(yè)跑路的概率加大。

　　多地發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示

　　日前，上海、廣州、成都、西安、杭州等地紛紛發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險(xiǎn)提示，建議謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)、認(rèn)真確認(rèn)租金價(jià)格、建議使用合同示范文本。

　　9月1日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文稱，近期住房租賃市場中有公寓運(yùn)營商采取“高進(jìn)低出、長收短付”的經(jīng)營模式，一旦出現(xiàn)“爆倉”后又金蟬脫殼一走了之。上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)建議，選擇信譽(yù)良好的公寓品牌，警惕收房租金過高或出租金過低，因支付周期越長風(fēng)險(xiǎn)越大，建議選擇較短支付周期、向約定賬號(hào)支付房租，防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)，采用規(guī)范的合同文本，合法維護(hù)自身權(quán)益。

　　9月1日，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，建議謹(jǐn)慎選擇租賃企業(yè)、了解周邊租金價(jià)格、謹(jǐn)慎選擇租金支付方式、向約定賬號(hào)支付房租、防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)、查驗(yàn)房源信息和房源狀況、拒絕非正常高傭金的誘惑。

　　8月31日，成都市住建局發(fā)布消息，將開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作。成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)對會(huì)員企業(yè)存在“高進(jìn)低出、長收短付”、違規(guī)開展租金貸、發(fā)布虛假房源、違規(guī)經(jīng)營、侵害群眾利益等問題進(jìn)行全面排查，建立臺(tái)賬，要求企業(yè)自行整改，加強(qiáng)行業(yè)自律。

　　西安則出臺(tái)《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理實(shí)施意見(試行)》，要求從10月1日起，收儲(chǔ)本市國有土地上的存量住房并通過西安市住房租賃服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行租賃交易的住房租賃交易企業(yè)，其租賃交易資金將實(shí)施專戶監(jiān)管。

　　《住房租賃條例》征求意見

　　作為建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，住房租賃管理方面的相關(guān)法規(guī)備受關(guān)注。9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會(huì)公開征求意見。其中明確，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。國家鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同。

　　在租金價(jià)格方面，征求意見稿明確要求，直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這條規(guī)定有三個(gè)含義。第一，租金指導(dǎo)制度將加快建立，體現(xiàn)了政府對于租賃市場引導(dǎo)的導(dǎo)向，即形成地方“基準(zhǔn)租金”的概念;第二，租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個(gè)區(qū)域和不同住房都會(huì)公布相關(guān)租金信息;第三，將建立租金監(jiān)管制度，“穩(wěn)租金”概念提出，成為“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”后的第四個(gè)“穩(wěn)”，后續(xù)租賃市場發(fā)展的過程中，租金穩(wěn)定也會(huì)成為考核各級(jí)政府的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

　　征求意見稿對于租賃企業(yè)“高進(jìn)低出”和“長收短付”等給予了重點(diǎn)關(guān)注，要求建立住房租賃資金監(jiān)管制度。征求意見稿表示，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。

　　值得關(guān)注的是，征求意見稿在扶持措施中提出，住房租賃企業(yè)可以按照國家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策。國家支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，征求意見稿扶持與懲戒并行，明確了鼓勵(lì)商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵(lì)增量租賃住房建設(shè)以及住房租賃金融的多元化發(fā)展，對住房租賃企業(yè)帶來利好;同時(shí)，也明確了對于違法違規(guī)的市場主體的懲戒措施，旨在有效維護(hù)住房租賃市場中各個(gè)主體的公平競爭，多舉措推動(dòng)市場良性進(jìn)化。

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　　如何防控風(fēng)險(xiǎn)合法維護(hù)權(quán)益

　　長租公寓“高收低租”的套路，其實(shí)本質(zhì)上和市面上很多預(yù)付式消費(fèi)一樣，風(fēng)險(xiǎn)極大。那么消費(fèi)者應(yīng)該如何防控風(fēng)險(xiǎn)?一旦遭遇長租公寓跑路，租客和房東又該如何主張自身權(quán)益?

　　浙江金道律師事務(wù)所律師廖志松建議，出租、承租房屋時(shí)，要注意選擇正規(guī)可靠的房屋租賃企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，查看其營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)資質(zhì)，通過多種渠道了解其市場口碑和客戶反映，慎重做出決定。

　　確定租賃價(jià)格時(shí)，要多方了解市場價(jià)格區(qū)間，對收房價(jià)格明顯高于市場、出租價(jià)格明顯低于市場的租賃企業(yè)和租賃交易行為，自覺警惕市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　簽訂租賃合同時(shí)，要仔細(xì)審定租賃合同條款，避免霸王條款、隱形條款導(dǎo)致自身的合法權(quán)益受到損害。

　　租客支付房屋租金時(shí)，建議向租賃合同約定的企業(yè)賬戶打款，謹(jǐn)慎向企業(yè)業(yè)務(wù)人員個(gè)人賬戶打款，同時(shí)注意避免一次性支付較大額度的租金，防止自身權(quán)益可能受到的損害。

　　租戶要謹(jǐn)慎選擇“租金貸”產(chǎn)品。租金貸是住房租賃金融市場的產(chǎn)品，租客簽訂租賃合同時(shí)需特別留意有無租金貸條款，避免貸款不易取消、出現(xiàn)逾期失信等風(fēng)險(xiǎn)。需要辦理租金貸產(chǎn)品時(shí)，要選擇信譽(yù)良好、規(guī)模較大的貸款平臺(tái)，并仔細(xì)閱讀貸款合同內(nèi)容。

　　浙江西子明珠律師事務(wù)所律師楊楊則表示，如果長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)跑路，房東可以起訴中介公司，等法庭判決解除托管合同，再收回房子。租客可以起訴中介公司要求解除租賃合同，并要求中介公司返還剩余房租。在租客與中介公司的合同解除前，租客的租賃物使用權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。即使房東認(rèn)為自己有權(quán)要求租客退房，也應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟的途徑進(jìn)行主張，無權(quán)通過斷水?dāng)嚯姷姆绞綇?qiáng)制退房。

　　(孫蔚)