個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)，選擇LPR還是固定利率？這一選擇題雖然在8月末完成，且LPR轉(zhuǎn)換率超過(guò)92%，但“有房一族”中仍有人在糾結(jié)：要不要在年底前反悔，改為固定利率？但是機(jī)會(huì)僅1次。

        LPR連續(xù)5個(gè)月不變 

        9月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。兩個(gè)期限品種報(bào)價(jià)均與上個(gè)月持平，至此LPR已連續(xù)5月保持不變。 

        9月份LPR不變，之前已有所跡象。 

        由于LPR報(bào)價(jià)與MLF(中期借貸便利)利率掛鉤，因此市場(chǎng)關(guān)注央行MLF操作利率時(shí)也包含對(duì)LPR報(bào)價(jià)的預(yù)判。 

        9月15日，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，央行開展6000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對(duì)9月17日MLF到期的續(xù)做)，此次MLF操作中標(biāo)利率為2.95%，與前次操作持平。 

        “央行本次續(xù)做MLF的價(jià)格并未調(diào)降，預(yù)示了本期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)的可能性降低。”有業(yè)內(nèi)人士分析，MLF的超額續(xù)做也說(shuō)明了央行傾向于通過(guò)MLF操作階段性向銀行體系補(bǔ)充中長(zhǎng)期流動(dòng)性，緩解銀行體系中長(zhǎng)期流動(dòng)性偏緊的壓力。 

        防范過(guò)量流動(dòng)性進(jìn)入地產(chǎn)等 

        “本期LPR保持不動(dòng)符合預(yù)期”，民生銀行首席研究員溫彬向中新網(wǎng)表示，近期隨著經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)回升，市場(chǎng)利率經(jīng)歷了較明顯的上升過(guò)程。為維護(hù)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定，LPR保持不動(dòng)，繼續(xù)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程形成支撐，同時(shí)防范資金空轉(zhuǎn)套利或過(guò)量流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)等領(lǐng)域。 

        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份商品房銷售額96943億元，增長(zhǎng)1.6%，實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。8月，70城的各線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅略微擴(kuò)大；二手房?jī)r(jià)格除了二線城市漲幅回落，一線和三線城市的環(huán)比漲幅均現(xiàn)擴(kuò)大。 

        為給樓市降溫，7-8月房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，從上半年的全面寬松，開始出現(xiàn)收緊趨勢(shì)，各地在7-8月累計(jì)出臺(tái)政策次數(shù)達(dá)60多次。 

        “得益于國(guó)內(nèi)疫情防控得力，疫后經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)，今年前8月固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增速基本回正，8月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速也首次轉(zhuǎn)正。利率沒有進(jìn)一步下調(diào)的必要，同時(shí)也為應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)衰退、海外疫情以及國(guó)際局勢(shì)的不確定性保留政策空間。”貝殼研究院認(rèn)為。 

        樓市升溫背后，房貸市場(chǎng)利率連降9個(gè)月 

        雖然LPR報(bào)價(jià)保持不變，但全國(guó)首套房、二套房貸款平均利率已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下調(diào)。 

        “自去年12月起，數(shù)據(jù)便由升轉(zhuǎn)降。”融360研究院最新報(bào)告顯示，41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，9月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)。 

        “9月雖然整體房貸利率水平仍然略降，但越來(lái)越多的城市房貸利率下行趨勢(shì)已現(xiàn)拐點(diǎn)，且二套房比首套房的利率拐點(diǎn)更為顯著。”融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬(wàn)賦說(shuō)。 

        貝殼研究院21日發(fā)布的《9月重點(diǎn)城市主流房貸利率簡(jiǎn)報(bào)》也指出，隨著我國(guó)貨幣政策寬松力度逐漸減弱，其監(jiān)測(cè)的36城平均主流房貸利率下降速度逐步放緩，9月基本止降。 

        “其中，首套利率5.21%，二套5.51%，首套利率環(huán)比持平，二套利率微幅下降。與此同時(shí)，銀行放款速度也觸底拉長(zhǎng)，9月監(jiān)測(cè)的36城房貸平均放款周期39天，環(huán)比延長(zhǎng)1天。”  

2020年9月主流貸款利率。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院 

        “房貸放款周期拉長(zhǎng)的現(xiàn)象需要注意，這可能會(huì)影響一些購(gòu)房者貸款的辦理等。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。 

        “房貸利率與銀行放款周期的變動(dòng)對(duì)購(gòu)房者的買房決策影響是微小的。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂稱，比如300萬(wàn)元的購(gòu)房商業(yè)貸款，貸款25年，貸款利率5.39%，還款方式以等額本息計(jì)，若利率下降5個(gè)基點(diǎn)，月供減少不到90元，影響較小。 

        許小樂稱，房貸利率低位趨穩(wěn)意味著在未來(lái)短期內(nèi)，在兩個(gè)不同的時(shí)點(diǎn)購(gòu)房，利率水平不變，月供相同。放款周期的延長(zhǎng)則拉長(zhǎng)了購(gòu)房者的買房周期。 

        房貸利率下行放緩，定價(jià)方式還有一次選擇機(jī)會(huì) 

        “雖然影響較小，而且LPR連續(xù)5個(gè)月沒變，但我還是想要自己選。”有“房貸族”說(shuō)。 

        8月12日，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行五家國(guó)有銀行同時(shí)發(fā)布公告，將于8月25日起對(duì)批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款，按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR定價(jià)方式。這意味著不換的要自己申請(qǐng)，不申請(qǐng)的就默認(rèn)轉(zhuǎn)LPR定價(jià)。 

        9月15日，央行發(fā)布報(bào)告稱，金融機(jī)構(gòu)絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準(zhǔn)定價(jià)，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換已于2020年8月末順利完成，轉(zhuǎn)換率超過(guò)92%。 

        但“被”完成轉(zhuǎn)換的“有房一族”中，可能還有人心里在犯嘀咕：到底哪個(gè)好？我能反悔嗎？ 

        需要注意的是，銀行公告中還有一句關(guān)鍵的話：批量轉(zhuǎn)換完成后，若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過(guò)相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。 

        也就是說(shuō)年底前還有1次機(jī)會(huì)，將房貸利率轉(zhuǎn)回原定價(jià)方式，也可轉(zhuǎn)換為固定利率。但定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。 

        LPR和固定利率兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢(shì)，具體如何選擇取決于自己的判斷，特別是對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)的判斷。 

        央行此前解釋稱，如果認(rèn)為未來(lái)LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好；如果認(rèn)為未來(lái)LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。 

        僅有1次的反悔機(jī)會(huì)，你要用嗎？ 

        問題的關(guān)鍵就在于，LPR未來(lái)在你房貸期限內(nèi)會(huì)怎么走？ 

        “這取決于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、通貨膨脹形勢(shì)以及貸款市場(chǎng)供求等因素，具體要看報(bào)價(jià)行的市場(chǎng)化報(bào)價(jià)。”央行貨幣政策司司長(zhǎng)孫國(guó)峰8月25日在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上指出，隨著LPR改革推動(dòng)貸款利率下降的潛力進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)后續(xù)企業(yè)貸款利率還會(huì)進(jìn)一步下行。 

        中短期看，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家顏色認(rèn)為，在常態(tài)化貨幣政策背景下，緩解長(zhǎng)期流動(dòng)性緊張，央行的主要手段是超量續(xù)做MLF，并伴隨常規(guī)化的、以逆回購(gòu)為主要形式的短期流動(dòng)性調(diào)節(jié)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)改善的情況下，年底之前基本不存在降準(zhǔn)降息的可能性。 

        “四季度銀行壓降結(jié)構(gòu)性存款的壓力仍然較大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展中還需要較大力度的信貸支持，為緩解銀行體系的中長(zhǎng)期流動(dòng)性壓力，在通過(guò)MLF調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，在適當(dāng)時(shí)點(diǎn)結(jié)構(gòu)性降準(zhǔn)的可能性仍然存在并且必要。”溫彬認(rèn)為。