中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者劉傳江）小區(qū)居民因發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不到位，收費(fèi)不合理，多次交涉仍無(wú)改觀，于是多年拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司將欠費(fèi)業(yè)主告到法庭，要求支付物業(yè)費(fèi)及滯納金。日前，黑龍江省大興安嶺地區(qū)中級(jí)人民法院就當(dāng)?shù)匾黄鹣嚓P(guān)民事糾紛作出終審判決，認(rèn)定物業(yè)公司存在服務(wù)缺項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量有瑕疵，業(yè)主只承擔(dān)40%物業(yè)費(fèi)，因物業(yè)公司違約在先，業(yè)主不承擔(dān)違約金。

法院為何做出這樣的判決，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，是否能拒交物業(yè)費(fèi)？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪法律專家，結(jié)合相關(guān)案例進(jìn)行解析。

案例：

法院判決業(yè)主承擔(dān)40%物業(yè)費(fèi)

陳女士是黑龍江省漠河市18區(qū)學(xué)府嘉園的居民。她介紹說(shuō)，該小區(qū)2013年開(kāi)始由綠海物業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱綠海物業(yè)）提供物業(yè)服務(wù)，但綠海物業(yè)沒(méi)有認(rèn)真履行合同義務(wù)，物業(yè)管理十分混亂，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生惡劣、污水橫流，治安案件頻發(fā)，業(yè)主多次向綠海物業(yè)和有關(guān)部門(mén)反映，問(wèn)題一直沒(méi)有得到解決，因此業(yè)主們紛紛拒交物業(yè)費(fèi)，并于2019年10月要求解聘物業(yè)公司。綠海物業(yè)將陳女士等部分業(yè)主起訴至漠河市人民法院，要求陳女士全額支付2015年1月1日至2019年12月31日所欠物業(yè)費(fèi)7250元，并支付日千分之三的滯納金15876元。

漠河市人民法院認(rèn)為，業(yè)主舉出的證據(jù)證實(shí)，綠海物業(yè)的服務(wù)確實(shí)存在著衛(wèi)生保潔多年一直不到位、對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的環(huán)境秩序存在放任、管理不到位的情況。由于物業(yè)服務(wù)存在上述情況，法院對(duì)于業(yè)主在庭審中提出的駁回綠海物業(yè)不合理的部分訴求請(qǐng)求應(yīng)予支持，對(duì)于綠海物業(yè)要求法院判令被告給付物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求只能部分支持。根據(jù)綠海物業(yè)服務(wù)內(nèi)容存在缺項(xiàng)、對(duì)主要的、經(jīng)常性的衛(wèi)生清潔服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量存在較大瑕疵的情況，酌定按照每年物業(yè)費(fèi)的40%予以支持；對(duì)于綠海物業(yè)要求法院判令被告給付滯納金的請(qǐng)求，因物業(yè)公司存在違約在先的情況不予支持。

綠海物業(yè)不服一審判決，上訴至黑龍江省大興安嶺地區(qū)中級(jí)人民法院，并提交證據(jù)證明其已按合同完成了物業(yè)服務(wù)。

大興安嶺地區(qū)中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，綠海物業(yè)提供的證據(jù)能夠證實(shí)其對(duì)小區(qū)提供了部分物業(yè)管理服務(wù)，但不足以證明其提供的服務(wù)不缺項(xiàng)以及服務(wù)質(zhì)量不存在瑕疵。此案的重點(diǎn)是，業(yè)主是否應(yīng)向綠海物業(yè)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主是否應(yīng)向綠海物業(yè)支付因遲延交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生的滯納金。

法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主行使瑕疵履行抗辯權(quán)首先應(yīng)當(dāng)具備“正當(dāng)理由”，即抗辯事由屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，物業(yè)公司存在服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到較為嚴(yán)重的程度。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綠海物業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)上存在服務(wù)項(xiàng)目缺項(xiàng)、管理服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，未全面履行自身義務(wù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，一審酌定業(yè)主按40%的比例交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用較為公平、合理。

至于業(yè)主是否應(yīng)向物業(yè)公司支付滯納金，法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同作為一種繼續(xù)性合同，有著履行順序上的特殊性，繼續(xù)性合同每一期的給付之間存在對(duì)價(jià)關(guān)系。因此，物業(yè)公司未按約定或相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主可以主張未享受相關(guān)物業(yè)服務(wù)的抗辯繼而不支付或減少支付物業(yè)費(fèi)。按時(shí)向物業(yè)管理方交納管理服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，按合同約定為業(yè)主提供服務(wù)是物業(yè)管理方的職責(zé)。鑒于綠海物業(yè)管理服務(wù)缺項(xiàng)且服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，對(duì)于綠海物業(yè)要求業(yè)主支付滯納金的請(qǐng)求，法院不予支持。

據(jù)此，大興安嶺地區(qū)中級(jí)人民法院終審判決，維持一審判決。

觀點(diǎn)：

司法不會(huì)為不合格的物業(yè)服務(wù)提供保護(hù)

黑龍江承啟律師事務(wù)所主任孫威

物業(yè)公司與業(yè)主之間形成的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司受業(yè)主委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行服務(wù)和管理。既然物業(yè)服務(wù)合同中明確了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)應(yīng)有項(xiàng)目，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按此服務(wù)，業(yè)主有權(quán)監(jiān)督其服務(wù)質(zhì)量，如果沒(méi)有或者質(zhì)量達(dá)不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，理應(yīng)減少或免除相應(yīng)收費(fèi)，這是《合同法》最基本的法理要求。

大興安嶺地區(qū)中級(jí)人民法院細(xì)致調(diào)查分析了物業(yè)管理中是否服務(wù)缺位，按服務(wù)質(zhì)量判決物業(yè)公司應(yīng)取得的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，判決40%的比例是對(duì)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)應(yīng)掛鉤的明確指導(dǎo)，給一些物業(yè)公司敲響了警鐘。此案判決很有代表性，也很有示范性。以往司法判例中甚少有法院對(duì)物業(yè)收費(fèi)是否合理給予評(píng)價(jià)的，盡管物業(yè)公司不履行服務(wù)合同，業(yè)主也無(wú)權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)，是十分不公平的。隨著《物權(quán)法》《民法典》以及各級(jí)政府制定出臺(tái)的物業(yè)管理規(guī)范的公布實(shí)施，業(yè)主的法律意識(shí)明顯提高，法院的審理也更加精準(zhǔn)有力，更多的物業(yè)糾紛案件被訴諸法院，法院的司法干涉對(duì)物業(yè)管理無(wú)疑起到最大的警示和修正作用。物業(yè)服務(wù)雙方系平等主體，簽訂的合同是雙向的，合同中約定的收費(fèi)不是無(wú)條件的，業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)和拒絕物業(yè)不合格服務(wù)收費(fèi)的權(quán)利，真正成為物業(yè)服務(wù)的主人。不合格的物業(yè)公司不但有可能會(huì)被趕出小區(qū)，還面臨著雖有合同約定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但因其違約無(wú)法得到全部履行的風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)主通過(guò)先履行抗辯權(quán)維護(hù)自身權(quán)益

黑龍江大地律師事務(wù)所律師薛長(zhǎng)柱

物業(yè)服務(wù)合同屬于“雙務(wù)合同”，雙方當(dāng)事人互相承擔(dān)義務(wù)和享有權(quán)利，這種義務(wù)和權(quán)利相互關(guān)聯(lián)，互為因果，除法律或合同有特殊規(guī)定外，雙方應(yīng)同時(shí)對(duì)等給付，一方不能要求他方先行給付。

物業(yè)公司提供服務(wù)，是收取服務(wù)費(fèi)的基礎(chǔ)，業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)的對(duì)價(jià)，除雙方有特殊約定外，一般沒(méi)有先后履行順序。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司不會(huì)因個(gè)別業(yè)主沒(méi)有履行交費(fèi)義務(wù)就停止物業(yè)服務(wù)，業(yè)主在物業(yè)公司提供服務(wù)不符合合同約定的情況下，有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)或同時(shí)履行抗辯權(quán)，來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。《合同法》第六十六條“同時(shí)履行抗辯權(quán)”規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”第六十七條“先履行義務(wù)”規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”可見(jiàn)，在物業(yè)服務(wù)公司不能提供與物業(yè)服務(wù)合同相符合的服務(wù)時(shí)，業(yè)主有權(quán)行使相應(yīng)權(quán)利，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

實(shí)踐中，類似案件業(yè)主勝訴判例鮮見(jiàn)，主要原因還是業(yè)主舉證不能，難以證明物業(yè)服務(wù)違法違約，進(jìn)而達(dá)到法律的證明標(biāo)準(zhǔn)。本案判決具有一定的示范意義，有利于提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，也有利于業(yè)主依法維權(quán)。

業(yè)主要注意收集物業(yè)服務(wù)欠缺的證據(jù)

黑龍江拓行律師事務(wù)所律師常玉鳳

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及費(fèi)用與服務(wù)相適用的原則，物業(yè)服務(wù)公司要提供“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)，但一些物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)卻質(zhì)價(jià)背離，從而引發(fā)各種矛盾。在法律層面，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司雙方是平等主體，但真正實(shí)踐起來(lái)，物業(yè)公司更為強(qiáng)勢(shì)，有的業(yè)主便通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)來(lái)抗衡，被物業(yè)公司起訴，之前的判決多數(shù)會(huì)被判定業(yè)主在交納物業(yè)費(fèi)的同時(shí)還要交高額的滯納金，因此，有業(yè)主怕引來(lái)麻煩便硬著頭皮交物業(yè)費(fèi)，結(jié)果是心有不甘卻無(wú)可奈何。

此案的判決為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司雙方都立下了行為規(guī)矩。業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)提供合同約定的服務(wù)，保質(zhì)保量完成相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)是其收取服務(wù)費(fèi)的基礎(chǔ)和前提，否則就是違約在先。綠海物業(yè)要求陳女士為沒(méi)有享受到的服務(wù)或者是質(zhì)量差的服務(wù)買(mǎi)單是違反公平、公正的法律原則的。當(dāng)然，業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量差就完全拒付物業(yè)費(fèi)也是不合適的，畢竟物業(yè)公司是提供了部分服務(wù)，根據(jù)提供服務(wù)的范圍與質(zhì)量交納與之相符的物業(yè)費(fèi)才是合理的，這樣不僅體現(xiàn)公平的法制精神，也是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一種警示，只有提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能得到應(yīng)有的回報(bào)。因此，本案兩審法院對(duì)事實(shí)的認(rèn)定和法律的適用非常正確，希望該判決對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的亂象治理與提升物業(yè)服務(wù)有積極作用。

此案的判決并不是片面支持業(yè)主遇到對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿都可以采取拒交物業(yè)費(fèi)形式來(lái)對(duì)抗，或是惡意拒交費(fèi)用。業(yè)主如果以拒交物業(yè)費(fèi)的形式行使對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意的先履行抗辯權(quán)，必須收集和保留真實(shí)可信的證據(jù)。本案中陳女士等業(yè)主如果不是保留了物業(yè)服務(wù)缺項(xiàng)或服務(wù)存有瑕疵的充分證據(jù)，判決的結(jié)果可能會(huì)完全不同。