中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者劉傳江）2020年6月8日，《中國消費(fèi)者報(bào)》以“萬科物業(yè)強(qiáng)收增值服務(wù)費(fèi)遭質(zhì)疑”為題，報(bào)道了黑龍江省哈爾濱市工人新村招商·諾丁山小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司長春萬科物業(yè)公司哈爾濱分公司（以下簡稱萬科物業(yè)）強(qiáng)收所謂增值服務(wù)費(fèi)。日前，哈爾濱市香坊區(qū)法院作出一審判決，用戶無需向萬科物業(yè)交納2020年度增值物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但對于已交費(fèi)用的法院沒有支持返回。對于贏了“一半”的判決，消費(fèi)者并不認(rèn)同，已提起上訴，要求法院認(rèn)定萬科物業(yè)加收2019年度增值物業(yè)服務(wù)費(fèi)無效，予以返回。

哈爾濱招商·諾丁山小區(qū)是由哈爾濱招商嘉天房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，萬科物業(yè)負(fù)責(zé)前期物業(yè)?！豆枮I物業(yè)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，住宅（不含別墅、公寓）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其中還規(guī)定，房屋預(yù)（銷）售前，由建設(shè)單位將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)請區(qū)物業(yè)行政主管部門認(rèn)定，并將認(rèn)定結(jié)果報(bào)請市物業(yè)行政主管部門備案；市價(jià)格部門據(jù)此出具核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)戶時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)市價(jià)格行政部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同。據(jù)了解，無論是開發(fā)企業(yè)還是萬科物業(yè)，在向發(fā)改、物價(jià)部門報(bào)備以及被審定的前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是每平方米1.6元／月。政府部門審定批復(fù)中明確：此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行期兩年，經(jīng)業(yè)主委員會與萬科物業(yè)協(xié)商確定服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，批復(fù)自行廢止。

然而，開發(fā)企業(yè)在售樓前與萬科物業(yè)簽定前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)擅自增加每平方米0.92元/月增值服務(wù)費(fèi)，前期物業(yè)費(fèi)變成了每平方米2.52元/月，要求業(yè)主在簽定購房協(xié)議時(shí)一并簽訂。此時(shí)業(yè)主對政府部門審定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不知情，更不知道所謂的增值服務(wù)費(fèi)是什么。2019年交房入住時(shí)，萬科物業(yè)要求業(yè)主必須在政府審批的每平方米1.6元/月的前期物業(yè)費(fèi)基礎(chǔ)上，再簽訂每平方米0.92元/月增值服務(wù)費(fèi)的補(bǔ)充協(xié)議，否則不發(fā)放入戶鑰匙。盡管對加收增值服務(wù)費(fèi)不滿，絕大多數(shù)業(yè)主最后還是無奈地選擇了交費(fèi)、簽字。有的業(yè)主雖然交了費(fèi)，但拒絕簽字。有的業(yè)主為此起訴到法院。

2020年7月，上百名業(yè)主陸續(xù)起訴到哈爾濱市香坊區(qū)法院，要求法院認(rèn)定萬科物業(yè)強(qiáng)加增值服務(wù)費(fèi)無效，退回已收的增值服務(wù)費(fèi)。

2020年12月，哈爾濱市香坊區(qū)法院作出一審判決，法院認(rèn)為，用戶與開發(fā)企業(yè)簽定的購房合同補(bǔ)充協(xié)議及與萬科物業(yè)簽定的《前期物業(yè)服務(wù)增值服務(wù)協(xié)議》，對增值服務(wù)的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了確認(rèn)，合同有效，雖然增值服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)違反了哈爾濱市發(fā)改委批復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)，但該批復(fù)內(nèi)容并非法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違反該批復(fù)并不必然導(dǎo)致合同無效。增值物業(yè)服務(wù)屬于基本物業(yè)服務(wù)之外的特殊服務(wù)性商品，應(yīng)遵循自愿原則，業(yè)主已交納2019年增值服務(wù)費(fèi)，且該服務(wù)已完畢，費(fèi)用不予退回。法院還認(rèn)為，萬科物業(yè)在哈爾濱市發(fā)改委批復(fù)的基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之上，擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主拒絕繼續(xù)購買增值服務(wù)，拒絕交費(fèi)，應(yīng)予支持。法院判決，業(yè)主無需交納2020年度增值服務(wù)費(fèi)，但2019年度的不予退回。

業(yè)主對法院判決結(jié)果及依據(jù)并不認(rèn)同，已提起上訴。

專家觀點(diǎn)：

物業(yè)公司不能隨意亂收費(fèi)

黑龍江承啟律師事務(wù)所主任律師孫威在接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，業(yè)主與開發(fā)企業(yè)簽訂購房的購房補(bǔ)充協(xié)議中并沒有寫明物業(yè)服務(wù)增值具體內(nèi)容約定，只是將政府審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與增值服務(wù)費(fèi)疊加，以“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”2.52元每月的標(biāo)準(zhǔn)讓業(yè)主簽字認(rèn)可，混淆降低業(yè)了業(yè)主辯識度。而在進(jìn)戶時(shí)，萬科物業(yè)又以“不簽字交費(fèi)無法進(jìn)戶”強(qiáng)迫簽訂增值服務(wù)合同。兩份協(xié)議的簽定并不是業(yè)主真實(shí)意思表達(dá)。法院在審理此類案件時(shí)應(yīng)充分考慮客觀現(xiàn)實(shí)，消費(fèi)者在購房、進(jìn)戶簽定協(xié)議時(shí)并沒有選擇權(quán)。

孫威認(rèn)為，哈爾濱市發(fā)改委作為價(jià)格行政主管部門出具的政府指導(dǎo)，其價(jià)格批復(fù)是依據(jù)《哈爾濱市市物業(yè)服務(wù)管理辦法》作出的，而該辦法是依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》第6條授權(quán)制定的，具有強(qiáng)制性法律效力，應(yīng)作為司法認(rèn)定其具有強(qiáng)制性的依據(jù)。如果物業(yè)公司可以隨意違反《物業(yè)服務(wù)管理辦法》規(guī)定，將會造成前期物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的混亂。2021年3月1日即將實(shí)施的《黑龍江省物業(yè)管理?xiàng)l例》也明確規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同不得包含拓展服務(wù)收費(fèi)事項(xiàng)。物業(yè)公司如果在前期物業(yè)費(fèi)收取時(shí)擅自超過政府審定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，巧立名目多收費(fèi)用，應(yīng)迅速糾正。

此案的最終審判結(jié)果，《中國消費(fèi)者報(bào)》將繼續(xù)予以關(guān)注。