中國消費者報報道（記者孫蔚）11月3日，《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二O三五年遠景目標的建議》(以下簡稱《建議》)發(fā)布，《建議》全面闡述了“十四五”期間經(jīng)濟社會發(fā)展的指導思想，必須遵循的原則和主要目標?！督ㄗh》提出的“促進住房消費健康發(fā)展”，成為房地產行業(yè)“十四五”期間的政策遵循。

“房住不炒”定位長期堅持

近幾年來，房地產調控范圍不斷擴大，各地出臺了限購、限貸、限售等一系列政策，有效抑制了投機炒房現(xiàn)象。當前雖然一些城市仍存在結構性過熱的態(tài)勢，但總體而言住房市場趨于平穩(wěn)。另外，房子作為居住品而非投資品的屬性越來越明晰，“房住不炒”的理念深入人心。

實際上，自從2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，“房住不炒”已經(jīng)成為中國房地產調控政策的主基調，此后多次中央層面的重大會議都提及“房住不炒”。《建議》強調了這一點，說明“十四五”期間將繼續(xù)堅持“房住不炒”的導向。“房住不炒”作為一項長期必須堅持的政策，需要地方、房企和購房者積極落實。

經(jīng)濟學者馬光遠認為，再提住房消費絕非要放棄“房住不炒”的基調，或者讓房地產重新成為經(jīng)濟增長的工具。抑制房地產投資投機，符合房地產民生政策的定位，這個定位任何時候都不會變?！督ㄗh》還提出，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，后續(xù)各地會根據(jù)實際情況進行各類政策調整。但需要注意的是，各類因城施策的內容都需要以“房住不炒”為大前提，違背此類前提的政策不可行。

平穩(wěn)健康發(fā)展是目標

隨著疫情防護常態(tài)化，經(jīng)濟基本面逐漸恢復，房地產市場也進入了新常態(tài)。日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國房地產開發(fā)投資103484億元，同比增長5.6%，增速比1-8月份提高1.0個百分點;商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個百分點。9月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點。一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格同比上漲7.4%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。

貝殼研究院高級分析師許小樂對記者表示，“十四五”規(guī)劃關注的重點在于房地產市場“健康發(fā)展”。健康發(fā)展是指居民基于城市遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足，房價漲幅與經(jīng)濟增長和居民收入相匹配，房屋裝修、改造、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務得到充分發(fā)展，服務品質得到進一步提升。隨著居住服務領域市場進一步壯大，中國真正將從購房時代轉向居住時代。

促進住房消費健康發(fā)展不能曲解為房地產調控會轉向。許小樂認為，正確解讀這一信號有兩大關鍵詞，一個是“消費”，也就是說希望通過釋放自住型和改善型住房需求來拉動內需，對被“誤傷”的合理住房需求進行適當糾偏，而投資性需求不在此列。另一個是“健康發(fā)展”，既不希望房價再次“起飛”，也不希望房價“驟降”，而是希望市場“企穩(wěn)”。

大力發(fā)展租賃住房

作為房地產長效機制的重要組成部分，租售并舉已經(jīng)成為樓市新動向和新趨勢。前段時間，長租公寓企業(yè)頻頻爆雷引發(fā)了市場的熱議，整個行業(yè)也面臨著大洗牌。《建議》明確提出，要有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

對此，許小樂表示，這些政策表明，未來房地產的政策目標框架轉向民生。住房補短板是為了彌補過去20多年“重購輕租”導致的供應結構失衡，為了降低低收入群體和新市民的住房差距。跟過去不同的是，這次提出完善土地出讓收入分配機制，可能會改變過去地方政府與開發(fā)商之間的利益關系，加大對保障性住房的供地傾斜。從《建議》可以看出，未來保障房的主體是租賃住房，包括集體土地建設的租賃、市場化的長租房以及政府的公租房。

嚴躍進表示，“十四五”期間房地產領域將繼續(xù)堅持租賃市場和購房市場并肩發(fā)展的思路，預計各類支持性政策會增加。而財政方面則體現(xiàn)為各類財政補貼會增加，尤其是一些外來人口較多的城市，會享受更多的財政補貼。在“十四五”期間，住房保障供給會在不同的產品線上得到體現(xiàn)，包括公租房、共有產權住房，以及部分限價房等，都可能會成為改革的重點內容。

宅基地改革或面臨重大突破

“優(yōu)先發(fā)展農業(yè)農村，全面推進鄉(xiāng)村振興”，是《建議》中備受關注的一部分內容。作為農村土地制度中涉及利益最復雜，也是改革相對滯后的領域，宅基地改革在“十四五”期間將迎來哪些突破?對此，《建議》提出，在深化農村改革方面，探索宅基地所有權、資格權、使用權分置實現(xiàn)形式。保障進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，鼓勵依法自愿有償轉讓。

嚴躍進認為，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，積極探索實施農村集體土地入市，以及前面提到的完善土地出讓收入分配機制和鼓勵集體建設用地做租賃住房，都將使土地出讓方面有重大調整，農村土地市場將會推動出現(xiàn)積極改革。

此前，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民曾公開呼吁，農村“三塊地”(農用地、集體經(jīng)營性建設用地和宅基地)改革試點可以在思想上再解放一點，拿出一小部分農村控制的宅基地轉為城市居住用地，允許城市人下鄉(xiāng)購買宅基地的使用權。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大也建議，在“十四五”期間，可以通過試點對宅基地使用權流動進行進一步探索。

談及“十四五”期間關于農村宅基地改革的方向，中國社會科學院農村發(fā)展研究所研究員王小映表示，宅基地制度改革首先要以保障好農民的居住權益為前提，明確宅基地資格權的認定，同時要探索宅基地自愿有償退出機制，從而進一步用好宅基地。

“以上兩點已經(jīng)在最新版《土地管理法》中進行了明確，而‘十四五’期間宅基地改革探索的關鍵在于宅基地能不能入市流轉。只有宅基地真正入市了，才能更好實現(xiàn)農民的土地財產權益，提高宅基地的利用效率，促進城鄉(xiāng)居住和產業(yè)的融合。”王小映說。