中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道 (記者孫蔚) 5月的樓市表現(xiàn)并不盡如人意。中指研究院等多個(gè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未延續(xù)“小陽(yáng)春”行情，邊際效應(yīng)繼續(xù)遞減，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比下降，供需兩端表現(xiàn)較為低迷。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，作為樓市調(diào)控的有力措施之一，房貸政策備受人們關(guān)注。

LPR連續(xù)9個(gè)月未調(diào)整

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均維持前值不變。自去年8月以來(lái)，LPR已連續(xù)9個(gè)月未作調(diào)整。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次LPR報(bào)價(jià)未作調(diào)整，符合市場(chǎng)預(yù)期?！癓PR繼續(xù)下調(diào)的必要性和空間均不足?！泵裆y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬?qū)τ浾呓忉尩溃叭ツ暌詠?lái)，在1年期和5年期以上LPR分別累計(jì)下調(diào)15bp（1bp=0.01%）和35bp的情況下，企業(yè)貸款利率首次降至4.0%以下，個(gè)人住房貸款利率罕見(jiàn)下降超過(guò)100個(gè)基點(diǎn)。貸款利率快速下行，脫離LPR較多，使得商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄，因此LPR繼續(xù)下調(diào)的必要性和空間均不足。此外，LPR維持穩(wěn)定可讓當(dāng)前控制核心負(fù)債成本的效果更好得到發(fā)揮?！?/p>

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)記者表示，當(dāng)前LPR報(bào)價(jià)不變，主要原因是當(dāng)月中期借貸便利(MLF)操作利率未做調(diào)整，LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)穩(wěn)定。另外，近期銀行凈息差下行幅度偏大，再創(chuàng)歷史新低，壓縮LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)動(dòng)力不足，而且當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)整體延續(xù)復(fù)蘇過(guò)程，LPR報(bào)價(jià)下調(diào)的迫切性不高。

那么未來(lái)LPR的走勢(shì)如何？溫彬預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)期LPR大概率仍維持不變，新發(fā)放一般貸款和企業(yè)貸款利率可能會(huì)穩(wěn)定在4.5%和4.0%左右，下行幅度不會(huì)太大。

王青也認(rèn)為，下一步為了推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，銀行會(huì)更多選擇在負(fù)債端發(fā)力，其中適度降低各類存款利率是一個(gè)必然選擇，但這并不意味著短期內(nèi)LPR報(bào)價(jià)下調(diào)的可能性因此增加?！澳陜?nèi)在MLF操作利率不變的背景下，1年期LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)調(diào)整的可能性較小。不過(guò)，如果樓市回暖過(guò)程出現(xiàn)反復(fù)，不排除在MLF利率不動(dòng)的同時(shí)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)10—15個(gè)基點(diǎn)的可能?！蓖跚鄬?duì)記者表示。

主流城市首套房貸款利率已降至4.0%

“一季度樓市‘小陽(yáng)春’了2個(gè)月，5月市場(chǎng)‘小陽(yáng)春’出現(xiàn)退燒，各地樓市調(diào)控政策依然發(fā)布，但數(shù)量明顯開(kāi)始減少，當(dāng)下樓市陷入一個(gè)非常糾結(jié)的地步，很多城市再刺激也沒(méi)有需求了，但有些城市有需求卻受制于嚴(yán)格的信貸政策無(wú)法釋放。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，5月各地出臺(tái)政策的頻次僅29條，不足4月一半，以局部放寬“限購(gòu)”、降低落戶門檻、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等政策邊際微調(diào)為主，熱點(diǎn)城市優(yōu)化的政策力度較小。

在備受購(gòu)房人關(guān)注的房貸政策方面，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)全國(guó)已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4.0%以下。其中，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已降至3.7%。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月百城首套主流房貸利率平均為4.0%，較上月微降1bp；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。5月首、二套主流房貸利率較去年同期分別回落91bp和41bp。

對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，張大偉認(rèn)為，各地房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。越來(lái)越多的城市開(kāi)啟降低首套房貸利率，有利于降低購(gòu)房成本，激發(fā)剛性置業(yè)需求入市，房貸利率下調(diào)可降低購(gòu)房者置業(yè)成本，也是落實(shí)“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對(duì)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也對(duì)記者表示，5月份以來(lái)購(gòu)房需求釋放動(dòng)能減弱，基本面較弱的城市市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，短期這部分城市住房?jī)r(jià)格仍有下跌預(yù)期。下一個(gè)房貸評(píng)估期將在6月底啟動(dòng)，屆時(shí)各地將根據(jù)3月份至5月份的新房?jī)r(jià)格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限。短期來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)整壓力大的城市下調(diào)房貸利率的預(yù)期仍在，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市也存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。

二套房貸利率成市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)

盡管LPR已連續(xù)9個(gè)月保持不變，但去年12月30日，中國(guó)人民銀行等部門發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月都下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。在此機(jī)制下，越來(lái)越多城市調(diào)降了首套房貸款利率。值得注意的是，首套房貸款利率回調(diào)，二套房貸款利率卻保持不變，當(dāng)前部分城市首套、二套房貸利率差較大，成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份，整體而言，受監(jiān)測(cè)的百城首套、二套房貸款利率差擴(kuò)大至91bp，二套改善需求的房貸成本較高。

存量房貸款利率的變化對(duì)居民消費(fèi)意愿的影響極大，根據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)居民房貸收入比為105.14%，而房貸收入比處于100%以上的高位時(shí)將嚴(yán)重遏制了消費(fèi)能力，這在收入預(yù)期出現(xiàn)下降的時(shí)點(diǎn)尤為嚴(yán)重。

貝殼研究院高級(jí)分析師劉麗杰對(duì)記者表示，當(dāng)前改善需求是市場(chǎng)修復(fù)的關(guān)鍵支撐，建議各地因城施策，適當(dāng)降低二套房貸利率，促進(jìn)二套改善需求的釋放。

王青則表示，考慮到政策面持續(xù)要求合理釋放改善性住房需求，若二季度樓市回升過(guò)程出現(xiàn)波折，各地或?qū)⑦M(jìn)一步加快二套房貸款利率下調(diào)步伐，同時(shí)推動(dòng)“帶押過(guò)戶”等政策創(chuàng)新，著力降低改善性需求的置換成本，進(jìn)一步激活二手房市場(chǎng)，推動(dòng)樓市整體企穩(wěn)回升。