中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）“樓市出新政策了，我想快點(diǎn)賣掉手里的房子換個(gè)三居室?！苯?，廣州消費(fèi)者劉先生催著中介把他位于荔灣區(qū)的一套89平方米的二手房掛牌出售。

劉先生所說的新政策是指廣州市自1月27日起正式取消120平方米以上住房限購，這意味著一線城市打響了解除樓市限購的第一槍。緊接著，上海限購松動(dòng)政策火熱出爐。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，臨近春節(jié)，作為樓市限購最嚴(yán)格的一線城市送出“新春大禮包”，給房地產(chǎn)市場釋放了更為積極的信號(hào)。

滬穗調(diào)整限購政策

1月26日，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。會(huì)議要求，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

僅僅一天后，廣州市就發(fā)布了進(jìn)一步優(yōu)化該市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知，在限購區(qū)域范圍內(nèi)購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。同時(shí)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋登記租賃備案手續(xù)的，購房時(shí)核減家庭住房套數(shù)。

1月30日，上海市住建委、市房管局聯(lián)合印發(fā)通知對住房限購政策進(jìn)行優(yōu)化。自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房。除了一線城市外，1月30日，蘇州也宣布取消住房限購，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制套數(shù)、不限制面積購買住房。

據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，今年以來，全國已有至少50個(gè)城市對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，內(nèi)容涉及放松限購、限貸和住房公積金、調(diào)整房貸利率、稅費(fèi)減免、發(fā)放契稅補(bǔ)貼和購房補(bǔ)貼等方面。

加快改善型產(chǎn)品去化

“廣州一直走在樓市政策調(diào)整的前列，是風(fēng)向標(biāo)般的存在?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對記者表示，此次上海對單身戶籍的人群定向松綁，政策力度較??；廣州是一線城市中首個(gè)大幅度放開限購政策的城市，也為其他城市做出了表率。

2023年9月20日，廣州成為首個(gè)放松樓市限購的一線城市，解除了番禺、南沙、增城、黃埔、白云等區(qū)域的限購，二手房增值稅免征期由5年改為2年，并將非廣州市戶籍居民家庭購房所需提供的在該市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明時(shí)間5年縮短為2年。此次則是進(jìn)一步解除了天河、海珠、荔灣、越秀四大核心區(qū)域的購房限制，居民家庭和個(gè)人（不區(qū)分是否為本市戶籍）購買建筑面積120平方米以上住房不納入限購范圍，成為首個(gè)調(diào)整房地產(chǎn)政策的一線城市。

“新政策發(fā)布后，地產(chǎn)人的朋友圈被刷屏了，限購區(qū)域的改善型樓盤紛紛開始大力宣傳，熱鬧得仿佛提前過年?！睆V州鏈家一位負(fù)責(zé)人對記者表示。

從目前市場反應(yīng)來看，政策調(diào)整的效果立竿見影，主要熱銷產(chǎn)品為120平方米以上大戶型房源。廣州保利•天瑞項(xiàng)目銷售人員表示，新政策推出的第一個(gè)周末，該項(xiàng)目就成交了8套房產(chǎn)。越秀地產(chǎn)位于廣州海珠區(qū)的江灣和樾項(xiàng)目顧客來訪量比以往明顯增多。新世界廣匯尊府、耀勝尊府等多個(gè)廣州在售樓盤，周末認(rèn)購量和帶看量也明顯增加，目前銷售價(jià)格穩(wěn)定。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴記者，2023年廣州120平方米以上一手住宅合計(jì)供應(yīng)10456套，占限購區(qū)域的42%；成交量8409套，占限購區(qū)域的37%。限購區(qū)域的一手住宅成交中，120平方米以上的成交均價(jià)為7.24萬元/平方米，而120平米以下只有4.26萬元/平方米。這說明在供應(yīng)和成交方面，改善住宅占比4成左右，占據(jù)市場重要地位，由此看出廣州此次的調(diào)整力度。

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠對記者表示，從2023年9月出臺(tái)的限購松綁政策來看，政策優(yōu)化確實(shí)帶來了市場回暖，短期也帶來了市場成交量的明顯回升。廣州此次針對限購區(qū)域限購政策的進(jìn)一步優(yōu)化，將加快限購區(qū)域改善型產(chǎn)品的去化，體現(xiàn)了政策讓商品房逐漸回歸居住屬性的宗旨。

“不限購對有改善、高端改善型需求的購房者較為利好，帶動(dòng)了2023年四季度120平方米以上房源成交量環(huán)比上漲?！敝兄秆芯吭禾K州分院高級(jí)分析師金珂預(yù)計(jì)，此次開放限購將打開需求端，對蘇州吸引更多外來人才產(chǎn)生一定的積極作用，政策出臺(tái)時(shí)間臨近春節(jié)假期，人員流動(dòng)大或?qū)?dòng)春節(jié)看房熱度。

京深何時(shí)跟上

“廣州此次松綁限購，其意義和影響絕不僅于一城一地?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次政策調(diào)整后，改善型購房需求將被釋放，尤其是非廣州戶籍的居民家庭可以購買120平方米以上的住房，將帶來不小的增量購買力。粵港澳大灣區(qū)近兩年發(fā)展成果卓著，廣州和深圳又是兩個(gè)核心級(jí)別的城市，周邊城市居民前往廣州購房的需求不在少數(shù)，將在很大程度上活躍120平方米以上改善型住房的市場交易。政策調(diào)整能夠取得的效果，值得深圳、上海、北京關(guān)注。

在北上廣深4個(gè)一線城市中，往往是由廣州率先打響政策調(diào)整第一槍，北京、上海、深圳根據(jù)效果再緊密跟進(jìn)。其中，深圳一直跟進(jìn)得最快。“因?yàn)閺V州和深圳距離太近了，如果廣州不限購而深圳限購，深圳的購房客就會(huì)被吸引到廣州?！毙の臅员硎?。

業(yè)內(nèi)人士指出，相比于廣州和深圳，上海與北京兩座中心城市的公共資源稟賦更強(qiáng)，如果限購政策調(diào)整，外來需求對本地房地產(chǎn)市場的影響更大。如果上海、北京借鑒廣州進(jìn)行政策優(yōu)化調(diào)整，那么其釋放的外來購房需求肯定大于廣州。因此，如何評估自身城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，對既有限購政策進(jìn)行精準(zhǔn)有效的優(yōu)化調(diào)整，是擺在地方政府面前的一個(gè)復(fù)雜問題。

王小嬙認(rèn)為，當(dāng)下市場去化不佳主要是由于購買力較弱，而120平方米以上戶型的客群為改善群體，購買力相對充足，但以往購房需求受到限購政策影響。因此，有針對性地松綁限購政策，有助于推動(dòng)市場各環(huán)節(jié)循環(huán)，加速消化庫存，促進(jìn)樓市企穩(wěn)。

金珂預(yù)計(jì)，未來各地將繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，北上深有望參考廣州、成都優(yōu)化大面積段限購政策，按照因區(qū)、因需施策的方式優(yōu)化限購；核心二線城市或?qū)⑷嫒∠拶?；更多低能?jí)城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。