中國消費者報報道（記者孫蔚）城鎮(zhèn)化對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。近日，國務(wù)院印發(fā)了《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》（以下簡稱《行動計劃》），提出經(jīng)過5年努力，常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%。此舉引發(fā)了業(yè)內(nèi)高度關(guān)注，被認(rèn)為是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的重要抓手，將充分釋放新型城鎮(zhèn)化蘊(yùn)藏的巨大內(nèi)需潛力。

城鎮(zhèn)化率提高將新增巨量消費需求

數(shù)據(jù)顯示，我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了重大進(jìn)展，常住人口城鎮(zhèn)化率從2012年的53.10%提高至2023年的66.16%，近十年累計1.65億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶，城市建設(shè)發(fā)展成效顯著，人民生活品質(zhì)不斷提升，但城鎮(zhèn)化發(fā)展中還存在一些問題。

為深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，滿足人民日益增長的美好生活需要，《行動計劃》共提出了4項重大行動、19項重點任務(wù)，對未來五年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體要求、重點任務(wù)、政策措施和組織實施等作出部署。

一是實施新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化行動，提出進(jìn)一步深化戶籍制度改革、完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多元化住房保障體系、擴(kuò)大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口社會保障覆蓋面等6項任務(wù)。

二是實施潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升行動，提出培育特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提級擴(kuò)能、增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力等4項任務(wù)，以及強(qiáng)化土地節(jié)約集約利用、加強(qiáng)資金多元投入保障等政策措施。

三是實施現(xiàn)代化都市圈培育行動，提出提升城際通勤效率、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、加快市場一體化建設(shè)、推進(jìn)公共服務(wù)共建共享4項任務(wù)和支持都市圈建設(shè)的政策措施。

四是實施城市更新和安全韌性提升行動，提出推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、加快推進(jìn)保障性住房等“三大工程”建設(shè)、加強(qiáng)城市洪澇治理、實施城市生命線安全工程、推進(jìn)綠色智慧城市建設(shè)5項任務(wù)和支持城市更新的政策措施。

國家發(fā)展改革委副主任鄭備表示，據(jù)測算，城鎮(zhèn)化率提高1個百分點，每年可以新增2000多億的消費需求。新型城鎮(zhèn)化有利于促進(jìn)消費和投資實現(xiàn)良性循環(huán)，蘊(yùn)藏著巨大的內(nèi)需潛力。從消費看，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市實現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)居住后，工資水平和收入增長預(yù)期將會提高，同時將能享受更好的公共服務(wù)，消費意愿和消費能力將會提升，消費結(jié)構(gòu)和生活品質(zhì)也將升級。

此外，鄭備表示，新型城鎮(zhèn)化能夠有效帶動市政公用、公共服務(wù)等方面的投資以及居民住房等領(lǐng)域投資。初步測算，我國城鎮(zhèn)化率提高1個百分點，可以拉動萬億規(guī)模的新增投資需求。因此，新型城鎮(zhèn)化可以在擴(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮重要作用，從而推動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長、質(zhì)量穩(wěn)步提升、民生持續(xù)改善。

拉動城市房地產(chǎn)需求

隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，將對樓市帶來怎樣的影響？大批農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城市，給城市建設(shè)提出了哪些新要求？

《行動計劃》指出，應(yīng)完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多元化住房保障體系，鼓勵有條件的城市逐步將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城市住房保障政策范圍，加大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口經(jīng)濟(jì)可承受的小戶型保障性租賃住房供給，積極培育發(fā)展住房租賃市場，支持采取多種措施通過市場化方式滿足農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房需求，逐步使租購住房群體享有同等公共服務(wù)權(quán)利，在具備條件的城市推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

“農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化一直是推動我國城鎮(zhèn)化建設(shè)、帶動房地產(chǎn)市場消費需求的主要動力來源之一。”廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓對記者表示，“當(dāng)前農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)市民的空間依然巨大，戶籍率與城鎮(zhèn)化率的差距有望進(jìn)一步收窄，由此帶來的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化需求，可能成為拉動城市房地產(chǎn)需求的主力軍?！?/p>

據(jù)馬泓介紹，過去5年，全國戶籍率從2018年底的43.4%提升至2023年底的48.3%，累計提升了4.9個百分點，戶籍率增加幅度相較于常住人口城鎮(zhèn)化率的增加幅度更快一點。這期間累計落戶人數(shù)增加7134萬人，平均每年新增落戶人數(shù)達(dá)到1427萬人，是拉動城市房地產(chǎn)市場需求的重要組成部分。

華福證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳立也認(rèn)為，過往房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，離不開城鎮(zhèn)化率水平的快速提升。在農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移市民化的過程中，隨著就業(yè)穩(wěn)定性與收入水平的提升，增量住房消費與租賃需求有望進(jìn)一步拉升。

居住品質(zhì)進(jìn)一步提升

隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和生活條件的改善，人們對居住環(huán)境的要求也在不斷提高，從基本的居住功能向舒適度、便利性、安全性等多維度需求轉(zhuǎn)變?！缎袆佑媱潯诽岢錾钊雽嵤┏鞘懈滦袆?，把推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為重點任務(wù)之一，讓人民群眾獲得更多實惠，居住品質(zhì)得到進(jìn)一步提升。

據(jù)住建部住房改革與發(fā)展司司長王勝軍介紹，目前全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)25萬個，累計更新改造水、電、氣、熱等各類老舊管線管道超過30萬公里，加裝電梯12萬部以上，改造增設(shè)停車位300多萬個，電動汽車充電樁11萬多個，還增設(shè)了養(yǎng)老、托育等社區(qū)服務(wù)設(shè)施超過7.2萬個。

“不僅要把現(xiàn)有的老舊小區(qū)改造好，還要著眼長遠(yuǎn)，加快建立體檢查病、改造治病的更新改造機(jī)制?！蓖鮿佘姳硎?，未來將以讓人民群眾住上更好的房子為基點，系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設(shè)，打造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造升級版，為人民群眾創(chuàng)造更高品質(zhì)的生活空間。為此，住建部將加快推進(jìn)三項制度的建設(shè)。房子像人一樣也會變老，老了也會生病，這就需要建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時查找和發(fā)現(xiàn)問題，有針對性地消除發(fā)現(xiàn)的安全隱患。還要建立房屋保險制度，通過市場化手段推動完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管機(jī)制。另外，建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障。

另外，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，配套資金是深入實施城市更新行動的關(guān)鍵因素之一，未來多項資金支持進(jìn)一步落位以及配套政策進(jìn)一步完善，將有助于可持續(xù)的城市更新模式加快建立，助力打造宜居、韌性、智慧城市。