中國消費者報報道（記者孫蔚）繼9月底中國人民銀行發(fā)布了一系列支持房地產(chǎn)發(fā)展的新政后，樓市“大禮包”并未結(jié)束，多批利好政策再次來襲，將疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)?！吨袊M者報》記者展開了調(diào)查。

加大存量商品房收購力度

10月12日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，財政部負(fù)責(zé)人表示，將圍繞穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、化風(fēng)險，堅持嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，近期陸續(xù)推出一批有針對性的增量政策舉措。

政策主要涉及3個方面：允許專項債券用于土地儲備；允許專項債券收購存量商品房，用作各地的保障性住房；及時優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。

針對業(yè)內(nèi)較為關(guān)心的收購存量商品房的資金來源問題，財政部副部長廖岷表示，原來專項債券資金主要是用來支持以新建的方式籌集保障性住房，現(xiàn)在對支持的方向作出優(yōu)化調(diào)整，適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多地通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。此舉既可以消化存量商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供需平衡，又可以優(yōu)化保障房的供給，滿足廣大中低收入人群的住房需求。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對記者表示，當(dāng)前我國部分城市存在閑置未開發(fā)土地較多的現(xiàn)象，這些土地資源的浪費不僅影響市場的有效供給，也制約了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。允許專項債用于土地儲備，意味著地方政府將有更多的資金來源用于土地整理和開發(fā)，從而加快閑置土地的盤活和利用。這一舉措有望減少閑置土地數(shù)量，提高土地資源利用效率，進(jìn)一步增強土地市場供給調(diào)控能力。

“支持專項債券和保障性安居工程補助資金用于收購存量商品房，可以加快消化庫存。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，根據(jù)監(jiān)測，今年1月至9月，TOP100房企銷售總額同比下降38.8%，房企去化能力仍然較弱，特別是民營房企銷售額下降幅度更大。該政策的實施，將幫助房企加快去庫存，有助于房企回籠資金。

陳文靜認(rèn)為，政策支持回收閑置土地和存量商品房，有助于增強企業(yè)償債能力和市場活力，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。上市房企財報顯示，截至今年6月底，代表房企整體杠桿率有所上升，短期償債能力有所下降。25家代表房企凈負(fù)債率為78.2%，較2023年同期上升4.3個百分點；現(xiàn)金短債比為2.0，較2023年同期微降0.2個百分點。

稅費政策調(diào)整利好作用顯著

當(dāng)前普通住宅和非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)比較復(fù)雜，在房地產(chǎn)增值稅政策方面，兩者對應(yīng)的稅收政策差異較大，給購房者和開發(fā)商帶來了不小的困擾。這種復(fù)雜的稅收政策不僅增加了交易成本，也影響了市場的透明度和公平性。

在9月底4個一線城市出臺的地方政策中，上海、 北京均宣布將取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

目前，財政部明確表示，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策，下一步，還將進(jìn)一步研究加大支持力度，調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)2016年財政部、稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定，針對北京、上海、廣州和深圳4地，對于個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額，按照5%的征收率繳納增值稅。個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅，此后增值稅免稅政策年限一度提高至5年。

不難發(fā)現(xiàn)，普通住房享受的增值稅優(yōu)惠政策力度更大，但此前由于房價上漲，一些中小套型剛需住房也成為了非普通住宅。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的態(tài)勢下，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的呼聲不絕于耳。

稅收政策調(diào)整，對購房者最大的利好就是稅費變少了，能大大降低購房者的負(fù)擔(dān)?！爸胺瞧胀ㄗ≌亩愘M太高了，在北京買一套改善型住宅動輒要繳幾十萬元的稅費?！弊罱幸庀驌Q個大三居的消費者劉先生對記者表示，“如果這部分費用能下調(diào)，有置換需求的購房者能得到不少實惠，希望這項方案能盡快落地?！?/p>

陳文靜認(rèn)為，未來稅收政策在支持房地產(chǎn)方面仍有優(yōu)化空間，預(yù)計優(yōu)化契稅政策，提升購房利息抵扣個稅額度，企業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)稅費的預(yù)征預(yù)繳稅率等方面存在一定預(yù)期，有望進(jìn)一步降低居民購房成本、降低房企稅費壓力，穩(wěn)定市場預(yù)期。

樓市止跌回穩(wěn)可期

前有央行降低存量房貸利率等政策連發(fā)，一線城市緊隨其后打出取消、放松限購等政策“組合拳”，后有多批財稅政策工具有望落地，由此可見中央推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的決心。

在利好政策的激勵下，各地樓市近期活躍度明顯提升。住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至3日，北京新房帶看量較2023年同期增加92.5%、認(rèn)購量提高兩倍，二手房帶看量較2023年同期增加104.1%。

上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”平臺數(shù)據(jù)顯示，10月1日至6日，上海二手房網(wǎng)簽成交量達(dá)1537套，同比出現(xiàn)大幅增長。

除了一線城市，全國多地銷量也出現(xiàn)了不同程度的增長。河北省住建廳數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，全省房博會到訪人數(shù)近48萬，5833套住房達(dá)成購房意向，其中簽約2005套。

住建部數(shù)據(jù)顯示，9月30日至10月4日，貴州省共銷售商品住房13.75萬平方米（1187套），同比增長44.3%；成交金額7.54億元，同比增長54.2%。國慶假期首日，山東省新建商品房網(wǎng)簽面積9.38萬平方米，同比上漲46.8%。

“四季度房地產(chǎn)多項配套政策有望加速落地，如地方國企收儲已建成未售商品房政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，打通收儲卡點；加大‘白名單’貸款投放力度；核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，降低交易稅費、降低交易傭金等政策也存在預(yù)期?！标愇撵o對記者表示，“年內(nèi)隨著各項政策不斷落地落實，房地產(chǎn)市場的改善值得期待?！?/p>

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示：“在剛需和改善占主導(dǎo)的情況下，市場對價格和交易成本比較敏感，未來可能還有降低二手房交易契稅、增值稅、個稅等措施，稅費的下降或減免，將產(chǎn)生極大的‘降成本’效應(yīng)，有利于釋放購房需求?！?/p>

“今年四季度房地產(chǎn)工作重心在于促進(jìn)住房交易市場的回暖，目前已在有序推進(jìn)中。而隨著土地和存量項目的盤活等，樓市供求關(guān)系會有進(jìn)一步優(yōu)化空間。從這個角度看，這些都在為明年各地房地產(chǎn)工作開好局創(chuàng)造更好的市場環(huán)境?！币拙友芯吭焊痹洪L嚴(yán)躍進(jìn)嚴(yán)躍進(jìn)對記者如是說。